수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 4층 401호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 건물 일부가 근린생활시설, 나머지가 도시형생활주택(단지형다세대)으로 기재돼 있습니다. 현재 최저가는 감정가 377,000,000원의 70%인 263,900,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.08.04 접수된 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권보다 앞선 임차 전입은 없고, 가장 빠른 이지아의 전입일도 2023.09.15입니다. 따라서 신고된 임차인들의 보증금은 낙찰자가 승계하지 않는 구조이며, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 권리 인수와 현장 명도는 별개입니다. 임차권등기된 이지아는 401호 전유부분 전부를 임차범위로 신고했고, 그 밖의 신고자 중 다수는 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 특히 신정은의 점유 부분은 1층 101호 28.9400㎡로 표시돼 본건 401호와 일치하지 않습니다. 실제 401호 점유자와 인도 대상은 현황조사·매각물건명세서·현장 방문으로 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55586 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 지동 483-7 빅캐슬 4층 401호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 경수대로 599-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 건물 내 근린생활시설 및 도시형생활주택(단지형다세대) 이용 |
| 소유자 | 조대성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 263,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주원예농업협동조합 / 1,870,126,328원 |
| 근저당 변동 | 채권최고액 1,261,800,000원 설정 후 1,181,400,000원으로 변경 · 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발행 | 수원지방법원 등기국 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원
말소기준권리는 2023.08.04 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 근저당권은 2024.02.14 채권최고액이 1,181,400,000원으로 변경됐고, 2025.11.19 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위의 기준점은 그대로입니다. 이지아의 임차권등기는 2025.07.24 접수된 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인·점유 신고 — 실제 신고자 9명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 9명이 실제 임차인 또는 점유 신고자로 기재돼 있습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2023.08.04보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않은 신고자가 많아 명도 대상과 배당관계는 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 / 전입 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정은 | 1층 101호 28.9400㎡ 2024.10.30 | 10,000,000원 월 500,000원 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍건표 | 점유 부분 미상 2023.11.10 | 미상 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이황재 | 점유 부분 미상 2024.03.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이발원 | 점유 부분 미상 2023.09.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종호 | 점유 부분 미상 2023.10.23 | 미상 | 2025.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서형준 | 점유 부분 미상 2024.03.19 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재건 | 점유 부분 미상 2023.12.01 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이금석 | 점유 부분 미상 2024.02.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지아 | 전유부분 전부 2023.09.15 확정 2023.08.21 | 190,000,000원 | 2025.06.16 | 없음 | 후순위 | 없음 |
② 가격·회차 구조 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 263,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 263,900,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만 으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰·70% | 263,900,000원 | 259,405,400원 | 1,002,394,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 184,730,000원 | 181,343,780원 | 1,080,456,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 129,310,999원 | 126,700,645원 | 1,135,099,355원 | 0원 |
유찰이 늘면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 낮아진 최저가가 실제 주변 거래가보다 저렴한지는 별도의 거래사례 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,494,600원 |
| 1. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 1,261,800,000원 | 259,405,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권자에게 배당되고 1,002,394,600원의 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당 채권최고액은 2024.02.14 1,181,400,000원으로 변경됐지만 배당 시뮬레이션은 1,261,800,000원을 채권액으로 사용하고 있어 원본 채권계산서와 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근으로, 다세대주택과 단독주택이 밀집하고 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2023.07.17입니다. 승강기, 화재경보, 주차장, 기본 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 건물 일부는 근린생활시설, 나머지는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되고 있습니다. 도시형생활주택 부분에는 도시가스 개별난방설비가 추가돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 포장도로와 접하고, 서측 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 확인. 이지아 외 신고자들의 점유 호실이 명확하지 않습니다. 현관·우편함·관리 주체·전입세대 열람 등을 통해 실제 인도 대상을 특정해야 합니다.
- 101호 신고 분리. 신정은의 점유 부분은 1층 101호로 기재돼 있습니다. 본건 4층 401호와의 관계 및 사건에 함께 포함된 이유를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 이지아 임차권등기 상태. 보증금 190,000,000원은 인수되지 않지만 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 존재합니다. 실제 퇴거 여부와 명도 방식은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2024.04.15 등록 문구의 매각 후 말소·승계 범위를 관할기관과 원본서류로 대조해야 합니다.
- 채권계산서 대조. 근저당 채권최고액은 1,261,800,000원에서 1,181,400,000원으로 변경됐고 신청채권자의 청구액은 1,870,126,328원입니다. 배당표 작성의 기초금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 용도와 입지의 최신 거래사례·임대수익·공실 가능성을 별도로 비교해야 합니다.
- 매각 진행상태. 표시된 매각기일은 2026.07.13이고 등기 발행일은 2026.07.24입니다. 입찰 또는 후속 검토 전 매각 결과와 변경기일을 확인해야 합니다.
- 미반영 항목. 당해세, 임차인 최우선변제, 체납 관리비와 명도비용을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “무인수지만, 단순 물건은 아니다”
말소기준일보다 앞선 임차인이 없기 때문에 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 있어도 전입과 확정일자가 모두 근저당보다 늦어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 263,900,000원입니다.
그러나 실제 점유와 서류 정합성은 가볍지 않습니다. 9명의 신고자, 특정되지 않은 점유 부분, 101호와 401호의 혼재, 민간임대주택등기, 근저당 채권액 변경과 배당 기초금액의 차이가 동시에 존재합니다. 주변 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 안전 쪽, 점유·서류·가격은 확인 전 보류입니다.