인수액은 0원이지만, 실제 임차인 9명의 점유 범위 확인이 먼저다 — 수원 빅캐슬 501호

수원지방법원 2025타경55586. 수원시 팔달구 지동 빅캐슬 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대입니다. 말소기준은 2023.08.04. 설정된 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 조사된 임차인 9명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되며, 등기된 이재건의 주택임차권도 말소기준 이후에 성립해 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

따라서 현재 예상배당 기준으로는 낙찰자가 보증금이나 미배당 채권을 인수하지 않습니다. 하지만 인수액 0원과 명도 난도 0은 같은 말이 아닙니다. 여러 명의 전입자가 확인됐고 일부는 점유 호실·보증금·배당요구 여부가 명확하지 않습니다. 특히 신정은의 점유 부분은 1층 101호로 기재돼 본건 501호와 일치하지 않으므로, 임차인 목록이 공동담보 대상 또는 건물 전체 조사에서 함께 나타난 것인지 원본 서류로 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준 근저당권은 최초 채권최고액 1,261,800,000원으로 설정됐고, 2024.02.14. 채권최고액이 1,181,400,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.11.19. 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전 기재돼 있습니다. 경매 신청채권자는 원주원예농업협동조합으로 표시되므로, 입찰 전 최신 등기와 채권자 변경·승계 관련 서류를 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 명의는 없으며, 조사된 명의는 모두 실제 임차인 또는 전입자로 분류됩니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.04. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않는 임차인이 많아 우선변제 여부와 점유 범위는 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 70% 숫자만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 351,000,000원의 70%인 245,700,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 다세대의 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰과 70%라는 이유만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이는 채권자와 채무자 사이의 미회수 채권입니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 낙찰자의 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)

근저당권 미배당액은 1,020,339,800원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기호 가는 근린생활시설, 기호 나부터 자는 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중입니다. 본건 501호는 다세대 물건으로 분류돼 있습니다.
• 입지. 가톨릭대학교 성빈센트병원 동측 인근으로, 주위에 다세대주택과 단독주택이 밀집하고 각종 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 8m 포장도로, 서측으로 노폭 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·주차장 설비가 있으며, 도시형생활주택 부분에는 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류·비행안전제6구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 건물과 인근 유사 물건의 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 다세대와 근린생활시설이 함께 있는 건물인 만큼 개별 호수의 임대수요와 실제 거래사례를 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 501호 실제 점유자 확인. 전입자 9명 가운데 누가 본건 501호를 점유하는지 현황조사서, 전입세대열람, 임대차계약서와 현장 방문으로 대조하세요.
• 호실 불일치 확인. 신정은은 1층 101호로 기재돼 있습니다. 본건 501호와 무관한 임차인인지, 공동담보 대상 전체 조사에서 포함된 것인지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 홍건표·이황재·이발원·정종호·서형준·이지아·이금석의 보증금과 확정일자, 점유 범위를 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 이재건 임차권등기 확인. 보증금 130,000,000원, 전입일 2023.12.01, 확정일자 2024.01.15의 후순위 임차권으로 매각 소멸 대상이지만 실제 점유와 배당 관계를 원본에서 재확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력 및 말소 여부를 최신 등기와 매각조건에서 확인하세요.
• 근저당권 승계 확인. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 기재돼 있으므로 신청채권자와 현재 권리자의 관계, 채권최고액 변경 내용을 확인하세요.
• 가격 원본 조사. 1회 유찰과 감정가 70%만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 인근 다세대와 도시형생활주택의 최근 실거래·매물·임대료를 직접 비교하세요.
• 추가 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성 및 명도 비용을 입찰가에 반영하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 범위다

권리 순서만 보면 말소기준 근저당권보다 앞선 임차인이 없고, 이재건의 임차권등기를 포함한 임차권리는 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자의 1,020,339,800원 미배당도 낙찰자가 승계할 채무가 아닙니다.

그러나 이 사건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 실제 임차인 또는 전입자가 9명이고, 7명은 점유 호실과 보증금이 명확하지 않으며, 확인된 신정은의 점유 부분도 본건이 아닌 1층 101호로 기재돼 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당권자 이전까지 겹쳐 있어 서류 대조와 현장 점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.

또한 실거래 비교 없이 감정가 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 결론은 금전 인수는 0원, 권리 순서는 후순위 소멸형이지만 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.