전주지방법원 2025타경298. 익산시 왕궁면 흥암리 국가식품로13길 27에 있는 제1동 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 802,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 192,560,000원, 감정가의 24.0% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 가격 하락 자체보다 매각 대상의 물리적 구분과 실제 점유 상태를 먼저 봐야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2023.03.21. 설정된 원광중앙신용협동조합의 채권최고액 408,000,000원 근저당권입니다. 이후의 국세 압류, 대양건설산업 주식회사 가압류, 이은심 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당 없음으로 명시돼 있어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경298 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 왕궁면 흥암리 1428 제1동 1층 101호 도로명: 전북특별자치도 익산시 왕궁면 국가식품로13길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 3층 중 1층 · 조사일 현재 공실상태 |
| 소유자 | 유한회사다온개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 802,000,000원 / 192,560,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원광중앙신용협동조합 / 376,981,766원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 감정평가조사일 현재 벽체 등에 의한 호별 구분이 되어 있지 않은 상태 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2021.02.25. 전주동부신용협동조합 근저당권과 2022.02.28. 백산농업협동조합 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2023.03.21. 설정된 원광중앙신용협동조합 채권최고액 408,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 국세 압류, 대양건설산업 주식회사 가압류 15,000,000원, 이은심 근저당권 48,000,000원은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에는 실제 임차인 윤경식 1명이 확인됩니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 3,000,000원이며 전입일은 2024.04.04.입니다. 말소기준권리 설정일 2023.03.21.보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤경식 | 101호 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2024.04.04 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰, 감정가의 24.0%
현재 최저매각가 192,560,000원은 감정가 802,000,000원의 24.0%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 134,792,000원, 6회 유찰 시 94,354,400원입니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 192,560,000원 | 24.0% | 189,064,160원 | 281,935,840원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 134,792,000원 | 16.8% | 132,104,912원 | 338,895,088원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 94,354,400원 | 11.8% | 92,256,021원 | 378,743,979원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 192,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,495,840원 |
| 2. 근저당권 · 원광중앙신용협동조합 | 408,000,000원 | 189,064,160원 |
| 3. 가압류 · 대양건설산업 주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 이은심 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 471,000,000원 중 채권자 예상배당은 189,064,160원, 미배당은 281,935,840원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 익산시 왕궁면 흥암리 왕궁초등학교 북측 인근입니다. 주변은 택지개발지역으로 주상나지, 아파트, 공장·공업나지, 기존 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 조사일 현재 공실상태로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 남측 약 12미터, 서측 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 석재붙임·치장벽돌, 내부는 몰타르 위 페인트·노출콘크리트 마감이며 공용위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 686.1㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 173,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 호별 구분 미완료 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 101호만이 아니라 함께 매각되는 대상이 무엇인지 매각목록과 감정평가서의 기호 1~3을 대조해야 합니다.
- 호별 경계 확인. 벽체 등에 의한 구분이 없는 상태이므로 101호의 전유부분 경계, 출입구, 내부 설비와 실제 사용면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가서의 공실 기재와 윤경식 임차 내역이 함께 존재합니다. 현재 점유자, 영업 여부와 인도 상대를 확인해야 합니다.
- 임차 서류 확인. 윤경식의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 관계는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당에는 102호·103호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 일괄매각 범위와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 24.0%지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고, 근린시설의 임대 가능성과 독립 사용 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 현장 경계
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 윤경식도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 4회 유찰된 근린시설이라는 점, 감정평가 당시 공실 기재와 임차인 조사 내용이 상충하는 점, 무엇보다 벽체 등에 의한 호별 구분이 되어 있지 않은 상태라는 점이 남습니다.
현재 최저가 192,560,000원이 감정가 802,000,000원의 24.0%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 독립된 101호의 실제 경계와 사용 가능 범위, 일괄매각 대상, 현재 점유를 확인한 뒤에야 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 권리는 통과, 현장은 필수 확인. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 매각 대상의 물리적 실체입니다.
