수원지방법원 2025타경55750. 금곡동 커낼파크 7층 714호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 박성환은 2021.09.09. 거래가 164,170,000원에 이 호실을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 뒤에 잡힌 임차권등기 자체가 아니라, 그 임차인이 경매개시결정보다 앞선 2021.09.09. 점유와 2021.09.16. 주민등록을 갖췄다는 점입니다. 따라서 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 최저가는 55,223,000원으로 감정가의 약 34%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 숫자만 떼어 “감정가보다 1억원 넘게 싸다”고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 164,170,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 경매대금에서 변제되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 시나리오에서는 신청채권자에게 53,828,986원이 배당되고 110,341,014원이 미배당으로 남습니다. 낙찰가와 이 잔액을 합치면 165,564,014원으로, 오히려 감정가 161,000,000원을 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층 714호 · 금곡로196번길 15 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 업무시설(오피스텔) · 지하5층/지상10층 중 7층 |
| 소유자 | 박성환 (2021.09.09. 거래가 164,170,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 55,223,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박덕은 / 164,170,000원 |
| 말소기준 | 2025.04.29. 강제경매개시결정 · 박덕은 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 임차권, 그러나 대항력은 먼저 발생
말소기준은 2025.04.29. 강제경매개시결정입니다. 임차권등기 자체는 2026.03.10. 접수돼 말소기준보다 늦지만, 임차인 박덕은의 임대차계약일은 2021.08.20., 점유개시일은 2021.09.09., 주민등록일은 2021.09.16.입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸한다”로 끝낼 사건이 아닙니다. 매각물건명세서는 해당 임차권에 관해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박덕은 | 건물의 전유부분 전부 | 164,170,000원 | 2021.09.16 | 2026.03.10 | 대항력 有 우선변제 無 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 별도 인물의 채권과 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질 부담은 거의 줄지 않는다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수잔액입니다. 현재 회차 기준 최저가 55,223,000원에 미배당 110,341,014원을 더하면 165,564,014원입니다. 감정가 161,000,000원보다 4,564,014원 높습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 낙찰가+미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 110,341,014원 | 165,564,014원 |
| 4회 유찰 시 | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 126,609,710원 | 165,265,810원 |
| 5회 유찰 시 | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 137,997,797원 | 165,057,067원 |
낙찰가가 55,223,000원에서 38,656,100원, 다시 27,059,270원으로 내려가도 미배당액은 110,341,014원 → 126,609,710원 → 137,997,797원으로 반대로 커집니다. 결과적으로 실질 부담은 각 회차 모두 165,000,000원대에 머뭅니다. 이것이 대항력 인수형 물건에서 최저가 할인율만 보면 안 되는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,394,014원 |
| 임차인 박덕은 보증금 | 164,170,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 박덕은 | 164,170,000원 | 53,828,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 110,341,014원 |
현재 배당 시나리오 기준입니다. 명세서에는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트 단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 현황 이용. 해당 호실은 현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화설비·승강기·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액으로 계산. 현재 회차 55,223,000원만 보지 말고 미배당 110,341,014원을 더한 165,564,014원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 추가 시에도 자동으로 싸지지 않음. 4회 유찰 시 실질 부담 165,265,810원, 5회 유찰 시 165,057,067원으로 보증금 수준에 거의 고정됩니다.
- 임차권 원문 확인. 임차권등기일은 2026.03.10.이지만 점유·전입은 말소기준보다 빠릅니다. 명세서의 인수 문구와 임차권등기 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권과 보증금의 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 박덕은으로 동일하고 금액도 164,170,000원으로 같으므로, 판결문·채권계산서 등에서 동일 채권인지 별도 법률관계인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련한 원문 확인이 필요합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 확인된 실거래 비교자료가 없어 165,000,000원대 실질취득액이 현 시세 대비 유리한지 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “55,223,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 숫자의 착시가 강합니다. 감정가 161,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 55,223,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 박덕은의 보증금은 164,170,000원입니다. 현재 배당 시나리오상 53,828,986원이 배당되고 110,341,014원이 남아, 이를 인수하면 낙찰가와 합친 부담은 165,564,014원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 165,265,810원, 5회 유찰 시 165,057,067원으로, 낮아지는 낙찰가만큼 미배당 잔액이 커져 실질취득액은 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 34%”가 아니라 “약 1억6,500만원대 실질 부담을 감수할 가치가 있는가”입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 시세 할인 여부를 단정해서도 안 됩니다.
