최저가 112,700,000원이 전부가 아니다 — 배당 뒤 보증금 잔액을 인수하는 커낼파크 714호

수원지방법원 2025타경55750. 수원시 권선구 금곡동 커낼파크 7층 714호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 박성환은 2021년 9월 9일 거래가액 164,170,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 이후 임차인 박덕은이 2021년 9월 9일 점유를 시작하고 2021년 9월 16일 전입한 뒤, 2025년 4월 29일 직접 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 말소기준은 별도의 근저당권이 아니라 2025년 4월 29일 강제경매개시결정입니다. 을구 1번 임차권등기는 2026년 3월 10일 접수돼 형식상 말소기준보다 늦지만, 임차인의 점유와 전입은 그보다 약 3년 7개월 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금이 전액 변제되지 않으면 미회수 잔액은 매수인에게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 보증금 잔액은 남는다

초기 코리아신탁과 케이비부동산신탁 관련 등기는 각각 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소를 거쳐 2021년 9월 9일 박성환에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025년 4월 29일 박덕은이 신청한 강제경매개시결정입니다.

임차인 박덕은은 점유개시일 2021년 9월 9일, 전입일 2021년 9월 16일로 말소기준보다 앞서며, 등기부에는 확정일자 2021년 8월 24일이 기재돼 있습니다. 다만 배당 분석에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리됐고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 실질취득 분석 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정

현재 회차에서 매각대금 112,700,000원 중 집행비용 2,377,800원을 제외하면 신청채권자에게 배당되는 금액은 110,322,200원입니다. 청구액이자 임차보증금인 164,170,000원에서 이를 빼면 53,847,800원이 남고, 이 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

낙찰가가 112,700,000원 → 78,890,000원 → 55,223,000원으로 내려가도, 미배당 인수액은 53,847,800원 → 87,100,020원 → 110,341,014원으로 반대로 증가합니다. 그 결과 실질취득 부담은 세 회차 모두 보증금 164,170,000원 부근에 머뭅니다. 유찰 횟수가 늘어난다고 총취득 부담이 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다.

동일 물건의 실거래 비교 자료는 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자를 가격 메리트로 해석해서는 안 되며, 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

신청채권자와 임차인이 모두 박덕은으로 동일합니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 110,322,200원을 배당받고, 보증금 미회수 잔액 53,847,800원이 매수인 인수 대상으로 남는 구조입니다. 실제 배당은 조세채권 등 추가 권리에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 금곡동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트 단지·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 현황은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화설비, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·호매실지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 112,700,000원이 아니라 인수 잔액을 더한 166,547,800원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 박덕은이므로 임대차계약, 보증금 지급 내역, 소유자와의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 우선변제권 확인. 확정일자는 등기부에 기재돼 있지만 배당 분석은 우선변제권 없음으로 처리돼 있습니다. 배당요구와 배당순위의 법적 근거를 대조해야 합니다.
• 임차권 인수 범위 확인. 매각물건명세서상 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하므로 예상배당표와 청구금액 변동을 확인해야 합니다.
• 용도·점유 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 현황은 업무시설(오피스텔), 임차인 신고 용도는 주거로 서로 다르게 표현돼 있습니다. 실제 사용상태와 인허가를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 표시 확인. 2021년 9월 9일 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 매각 후 관련 등록과 등기 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확보. 실질취득액과 비교할 동일 건물·유사 호실의 실제 거래 및 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 “보증금 잔액 인수”가 먼저다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 161,000,000원, 최저가 112,700,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 164,170,000원이 낙찰가보다 크고, 배당 후 남는 53,847,800원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 166,547,800원입니다.

2회 또는 3회 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수액이 늘어 총부담은 165,990,020원, 165,564,014원으로 보증금 부근에 머뭅니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일하고 가장임차인 또는 관계인 가능성이 경고돼 있다는 점까지 겹칩니다. 최저가 할인은 착시이고, 권리 확인과 실질취득액 검증이 먼저인 물건입니다.