수원지방법원 2025타경55820. 경기도 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘170호에 대한 임의경매입니다. 감정평가 당시 용도는 제2종 근린생활시설(커피점)이며, 현재는 공실로 조사됐습니다. 소유자는 김태우 씨입니다. 2022년 10월 13일 거래가액 953,399,328원으로 소유권을 취득했으며, 같은 날 의왕농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 744,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이 회사가 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 674,707,136원입니다. 경매 진행 중에도 국세와 지방세 관련 압류가 확인됩니다. 그러나 매수인에게 근저당 채무가 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 권리의 소멸 여부와 실제 상가의 경제적 가치를 구분해서 판단하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 세금 확인은 필수

말소기준권리는 2022년 10월 13일 설정된 의왕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 744,000,000원이며, 2025년 4월 15일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 근저당권에 기초한 채권자 변경으로, 별도의 선순위 근저당권이 새로 생긴 것은 아닙니다.

이후 용인시 압류, 국세 압류, 임의경매개시결정 및 추가 국세 압류가 등기됐습니다. 이들은 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리로 분석됩니다. 기존 신탁 관련 등기 역시 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 가격 비교 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

감정가는 1,000,000,000원인데 현재 최저매각가는 240,100,000원입니다. 감정가 대비 75.99% 낮아진 가격으로, 절대적인 하락 폭은 큽니다. 다만 감정평가액은 현재 시장에서 실제로 팔리는 가격과 다를 수 있습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설입니다.

상가의 적정 매수가격은 실제 매매사례 외에도 임대 가능성, 예상 임대료, 관리비, 주변 상권, 공실 지속 가능성에 영향을 받습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교한 값입니다. 추가 회차 가격은 확정된 매각가격이 아니며, 실제 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 4,161,400원을 제외한 235,938,600원이 근저당권 관련 배당으로 추정됩니다. 채권최고액 744,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 508,061,400원입니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션이며, 실제 채권원리금과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 임차관계·점유 분석 — 현재 공실, 상세 확인 필요

감정평가상 이 호실은 종전에 제2종 근린생활시설(커피점)으로 사용됐으나 현재 공실입니다. 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 임대관계 및 기타 상세사항은 미상으로 조사됐으므로, 공실이라는 사실만으로 모든 점유·보증금 문제가 확정적으로 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 서천고등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 지식산업센터 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 1층 엘170호입니다. 외벽은 강화유리 마감이며 내부 인테리어 마감과 샷시창호가 확인됩니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 천정형 냉·난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 및 주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 토지로, 지식산업센터 및 근린생활시설·기숙사 등 지원시설의 부지입니다. 토지면적은 5,785.4㎡이며 중로에 3면이 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역과 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현재 공실이므로 실제 내부 상태와 재사용·재임대에 필요한 비용은 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대수익과 점포 수요에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 4회 유찰 이력은 실제 매수 수요와 가격 적정성을 추가 검증할 필요가 있음을 보여줍니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 24.01%까지 하락했더라도 실제 매매시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 같은 건물·인근 유사 근린시설의 거래사례를 먼저 비교하세요.
• 공실 및 임대수익 확인. 종전 커피점이었던 점포로 현재 공실입니다. 예상 임대료, 보증금, 관리비와 임차 수요를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 3건 확인. 용인시, 기흥세무서장, 동안양세무서장 관련 압류가 있습니다. 체납세액과 당해세 여부에 따라 배당순위가 변동될 수 있으므로 관련 원본 서류를 검토하세요.
• 근저당권 이전 확인. 최초 의왕농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전 내역과 신청채권자의 지위를 등기부 원본으로 확인하세요.
• 임대차·점유 재확인. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계 상세사항은 미상입니다. 실제 점유와 임차보증금 인수 가능성을 매각물건명세서 및 현장조사로 확인하세요.
• 관리비와 유지비. 공실이라도 관리비와 각종 유지비가 발생할 수 있습니다. 체납관리비 중 승계 가능한 공용부분의 범위도 확인하세요.
• 내부 상태와 활용 가능성. 기존 커피점 인테리어와 냉·난방설비의 상태를 살피고, 향후 업종 변경이나 재임대에 필요한 비용을 검토하세요.
• 매각조건 원본 확인. 매각기일 2026.11.04에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 특별매각조건 등을 최종 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 실제 상가 가치

이 물건은 감정가 1,000,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가 240,100,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보기에는 할인 폭이 매우 큽니다. 등기상 말소기준권리도 비교적 명확하고, 현재 예상 배당분석에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 제2종 근린생활시설인 이 상가는 현재 공실이고, 임대관계와 실제 거래시세에 대한 추가 확인이 필요합니다. 4회 유찰이라는 이력도 가격에 대한 시장의 반응을 신중하게 해석해야 하는 이유입니다. 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향과 점유관계도 최종 검증 대상입니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 신중하게 접근해야 하는 물건입니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 수익성을 확정할 수 없습니다. 실제 매매시세와 임대수익, 공실 유지비, 재임대 가능성을 확인한 뒤 응찰 여부와 입찰가 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.