수원지방법원 2025타경55820. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘170호로, 감정평가상 제2종 근린생활시설입니다. 커피점으로 이용됐으나 현재는 공실이며, 임대관계의 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 소유자 김태우는 2022년 10월 13일 거래가액 953,399,328원에 소유권을 취득했고, 같은 날 의왕농업협동조합이 채권최고액 744,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 용인시 압류, 국세 압류, 임의경매개시결정, 추가 국세 압류가 이어졌고 등기상 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 4월 15일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘170호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(커피점)이었으나 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 건물 내 1층 엘170호 |
| 소유자 | 김태우 (2022.10.13. 거래가액 953,399,328원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 700,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 674,707,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가상 종전에는 커피점으로 이용됐으나 현재는 공실이므로, 확인된 보증금이나 대항력 있는 임차보증금 인수액은 없습니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 700,000,000원으로 감정가 1,000,000,000원의 70%입니다. 소유자가 2022년 10월 13일 신고한 거래가액 953,399,328원보다도 낮습니다. 그러나 이 두 숫자는 현재 시장에서 동일한 입지와 용도의 근린시설이 실제로 거래되는 가격을 직접 보여주지는 않습니다.
이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설입니다. 가격은 상가의 전면 노출, 접근 동선, 배후수요, 임대료, 공실 기간, 관리비와 내부 상태 등에 따라 크게 갈릴 수 있습니다. 현재는 공실이므로 임대수익을 통해 7억원의 적정성을 바로 확인할 수도 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,400,000원 | - |
| 1. 근저당 · 의왕농업협동조합 | 744,000,000원 | 690,600,000원 | 53,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 7억원에서는 집행비용 9,400,000원을 제외한 690,600,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 53,400,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 700,000,000원 | 690,600,000원 | 53,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 489,999,999원 | 482,699,999원 | 261,300,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 342,999,999원 | 337,397,999원 | 406,602,001원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·지식산업센터가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 제2종 근린생활시설인 커피점으로 이용됐으나 현재 공실입니다. 내부는 인테리어 마감 상태로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수, 천정형 냉난방, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 도시가스와 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대체로 사다리형의 평탄한 토지이며 중로에 3면이 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,554,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 공실 상태의 근린시설은 아파트보다 매수층이 제한될 수 있어, 실제 임대수요와 공실 해소 가능성이 환금성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만 입찰 직전 현장 점유 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 용인시 압류 1건과 국세 압류 2건의 실제 체납액, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 이력. 과거 신탁등기는 말소됐지만 신탁원부와 말소 경위를 원본으로 대조해 현재 소유권 관계를 확인해야 합니다.
- 상권·임대료 조사. 7억원이 적정한지 판단하려면 같은 건물과 인근 근린시설의 실제 거래가, 보증금, 월세와 공실 기간을 조사해야 합니다.
- 공실 비용. 관리비 체납액, 냉난방 및 내부 시설 상태, 재임대에 필요한 수선·인테리어 비용을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확정
권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 임차인이 확인되지 않은 공실이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 의왕농업협동조합 근저당 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 체납내역 확인이 필요합니다.
가격에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가 7억원은 감정가의 70%이지만, 이 물건은 현재 공실인 1층 근린시설이고 최근 거래·임대수익 비교 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리분석은 통과, 가격 판단은 현장과 임대수익 검증 후. 이 사건의 승부처는 인수금이 아니라 7억원에 공실 근린시설을 취득할 경제성이 실제로 있는지에 있습니다.
