수원지방법원 2025타경56105. 화성시 석우동 동탄삼성쉐르빌 2층 234호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이창호는 2022년 2월 8일 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 취득했고, 보증금 170,000,000원의 임차권이 2024년 1월 31일 등기됐습니다.
이 사건의 표면적인 권리구조는 위험해 보입니다. 임차인 신기웅의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 1월 28일, 확정일자는 2022년 1월 7일로, 말소기준인 2025년 4월 4일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없다면 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하게 됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2025년 4월 30일 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 이 때문에 배당 계산상 발생하는 미배당액과 매수인이 실제로 떠안을 금액을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 석우동 36-1, 36-2 동탄삼성쉐르빌 제2층 제234호 · 도로명주소 경기도 화성시 동탄구 큰재봉길 23-11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건물 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 · 사용승인일 2011.10.31 |
| 소유자 | 이창호 · 2022.02.08 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2012년 3월 8일 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 167,700,000원은 2022년 1월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 2022년 12월 8일 화성시 압류 역시 2022년 12월 12일 해제됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025년 4월 4일 국 압류이며, 이후의 강제경매개시결정과 2025년 9월 2일 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 먼저 성립한 신기웅의 임차권입니다. 임대차계약일자는 2021년 12월 27일, 확정일자는 2022년 1월 7일, 전입과 점유개시는 2022년 1월 28일이며 전유부분 건물 전부에 대한 임차보증금은 170,000,000원입니다. 이 임차권은 본래 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신기웅 승계: 주택도시보증공사 | 전유부분 건물 전부 주거(임차권등기) | 2022.01.28 | 2022.01.07 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 실질 인수 0원* |
주택도시보증공사는 신기웅과 별개의 두 번째 임차인이 아니라, 양도 전 임차인 신기웅의 보증금 반환채권을 승계한 보증기관이자 경매신청채권자입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 보증금도 170,000,000원 한 번만 계산해야 합니다.
* 실질 인수 0원 판단은 2025.04.30 확약서의 효력이 유지되고, 매각 후 주택도시보증공사가 약속대로 임차권등기 말소에 필요한 절차를 이행하는 것을 전제로 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실제 인수액을 구분
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실제 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 119,700,000원 | 52,775,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 83,790,000원 | 88,118,220원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 58,653,000원 | 112,802,754원 | 0원* |
확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가하므로, 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권의 대항력 포기와 말소 확약이 있어 각 회차의 룰상 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,475,800원 |
| 1. 임차보증금 · 신기웅 승계: 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 167,700,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차보증금 우선배당에 모두 소진됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 임차보증금 배당액은 더 줄어들 수 있습니다. 다만 확약서가 유효하게 이행되면 배당 부족분은 매수인 인수로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 석우동 큰재봉공원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공단·병원·공원·아파트단지·업무용 빌딩·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 임차권등기에는 주거 용도로 기재돼 있습니다. 이용현황과 행정·세무상 취급을 별도로 확인해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2011.10.31이며, 도시가스 난방·위생 및 급배수·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15m, 서측 약 12m, 북서측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 두 필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지로 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 근린상업지역이고 공시지가는 3,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 화성동탄(1) 지구단위계획구역·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.04.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 적용 대상 호수, 조건 및 철회 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소 실행 절차. 매각 후 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 필요한 서류를 언제·어떤 방식으로 교부하는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 신기웅이 실제 임차인 1명이며 주택도시보증공사는 보증금 채권의 승계인이라는 점을 확인하고, 보증금 170,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔), 임차권상 주거 이용이 함께 나타나므로 건축물대장·전입·사업자등록·부가가치세 및 취득세 적용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래·현재 매물·임대수익 자료를 별도로 조사하고, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않아야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 현재 점유자, 명도 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 압류 자료를 매각기일 전 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 반전은 확약서, 가격 판단은 별도
이 사건은 선순위 대항력 임차권만 보면 전형적인 인수형 물건입니다. 보증금 170,000,000원이 현 최저가 119,700,000원보다 크고, 현재 회차의 배당 계산상 52,775,800원이 부족하기 때문입니다. 확약서가 없다면 낮은 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 권리 위험의 핵심은 해소됐지만, 근린시설·업무시설·주거 이용이 혼재하고 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 권리는 확약서 원문 확인을 조건으로 통과, 가격은 현장 시세 검증 후 결정입니다.