5,683,000원
전주지방법원 2025타경319. 익산 부송동 우미아파트 103동 5층 504호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 69,000,000원이 7회 유찰되어 최저매각가가 5,683,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2022.08.12 설정된 김민규 명의 전세권 73,000,000원이 있고, 같은 김민규가 2022.08.12 전입한 점유자로 조사됐으며 2025.04.16 배당요구까지 했습니다. 따라서 최저가만 시장가격과 비교해 “싸다”고 판단하는 것은 위험합니다.
특히 제공된 권리분석에서는 2025.03.24 임의경매개시결정을 말소기준으로 잡고 그보다 앞선 전세권을 매수인 인수 권리로 분류하고 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리가 “해당사항없음”으로 정리돼 있어 자료 사이의 결론이 일치하지 않습니다. 여기에 임차인의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 이런 경우에는 인수액을 0원으로 단정하기보다 선순위 전세권 73,000,000원과 대항력 가능 임차인의 미배당 위험을 전제로 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경319 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 1040-1 우미아파트 103동 5층 504호 · 선화로69길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.77㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 5층 |
| 단지 | 우미아파트 · 648세대 · 1992.12.22 준공 |
| 소유자 | 장창우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 5,683,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민규 / 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 73,000,000원 전세권이 승부처
1993년 설정된 한국주택은행 근저당권들과 1997년 원광새마을금고 근저당권, 2007년 전주중앙신용협동조합 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2022.08.12 김민규의 전세권 73,000,000원과 2025.03.24 김민규의 임의경매개시결정입니다. 전세권은 경매개시결정보다 앞서고, 권리자료에는 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민규 | 2022.08.12 | 미상 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 승계 위험 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 조사된 점유자이며, 동시에 등기부상 전세권자이자 이번 임의경매 신청채권자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 주택임대차보호법상 대항력·우선변제 범위를 임차인 자료만으로 확정할 수는 없습니다. 다만 전입일이 2022.08.12이고 73,000,000원 전세권 설정일도 같은 날이라는 점 때문에 두 권리가 동일한 보증금 채무를 담고 있는지가 가장 중요한 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 비교 대상은 5,683,000원이 아니라 약 73,000,000원
우미아파트 전용 49.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 49,708,333원, 최신 거래는 2026.09의 60,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 11.4%에 불과하지만, 이것은 입찰가격만 놓고 본 숫자입니다. 선순위 보증금 인수형으로 실질취득을 약 73,000,000원으로 보면 최근 평균의 146.9%, 최신 거래 60,000,000원의 121.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.77㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.08 | 49.77㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 2 | 42,500,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 12 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 12 | 49,500,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 12 | 44,500,000원 |
| 2026.03 | 49.77㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.77㎡ | 6 | 52,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 49,708,333원 |
실거래 범위는 35,000,000원~60,000,000원입니다. 감정가 69,000,000원 자체도 최신 실거래 60,000,000원보다 높고, 보수적 실질취득 기준인 약 73,000,000원은 최근 실거래 최고가 60,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저가 5,683,000원이 최근 평균의 11.4%라는 이유로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 502,294원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 김민규 | 73,000,000원 | 5,180,706원 |
| 전세권 미배당 | - | 67,819,294원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가 5,683,000원 중 502,294원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 대항력 임차인의 보증금이 73,000,000원 전세금과 같은 채무로 확인되는 경우에는 미배당 부분을 매수인이 떠안을 수 있으므로 실질취득 판단은 최저가가 아니라 약 73,000,000원을 기준으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리부송초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 5층 504호. 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 838,500원/㎡입니다.
- 도로·규제. 동측 도로를 통해 차량 출입하며 중로1류·중로3류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 동일 전용 49.77㎡ 실거래가 최근 12건 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·매각률 0.0%로 경매시장에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김민규의 실제 임차보증금이 얼마인지, 73,000,000원 전세권과 동일한 채무인지 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸·인수 원문 대조. 권리자료의 선순위 인수 분류와 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”이 서로 다르므로 매각물건명세서 원문과 등기부를 함께 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔존액 확인. 현 회차 기준 전세권 미배당은 67,819,294원입니다. 대항력 임차보증금으로 승계되는 구조인지가 실질 매입비용을 좌우합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 실질취득 약 73,000,000원 기준으로는 최근 12개월 평균 49,708,333원과 최신 거래 60,000,000원보다 높습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 김민규이므로 실제 계약관계와 보증금 지급 관계를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 현황조사상 김민규가 점유자로 조사된 만큼 낙찰 후 점유 이전과 보증금 정산 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납관리비를 포함한 실제 부담을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,683,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 5,683,000원입니다. 감정가 69,000,000원에서 7회 유찰된 결과라 눈에 띄게 싸 보이지만, 김민규의 73,000,000원 전세권과 2022.08.12 전입 점유가 함께 존재합니다. 현재 매각가 가정에서는 전세권에 5,180,706원만 배당되고 67,819,294원이 남습니다.
대항력 있는 임차보증금이 전세금 73,000,000원과 같은 채무로 확인된다면 이 사건은 전형적인 “낙찰가가 내려가도 실질취득가격은 크게 내려가지 않는” 인수형입니다. 그 기준가격 약 73,000,000원은 최근 12개월 평균 49,708,333원의 146.9%, 최신 거래 60,000,000원의 121.7%입니다. 따라서 권리관계가 명확히 해소되지 않는 한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 게다가 7회 유찰과 문서상 인수 여부 불일치까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 김민규의 전세권·임대차가 낙찰 후 실제로 얼마 남는지를 확정하는 것입니다.
