대구지방법원 2025타경7984. 대구 북구 태전동 993-4의 토지와 철근콘크리트조 판넬지붕 5층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주차장 및 근린생활시설이며 현황은 공실로 조사됐습니다. 토지는 378.9㎡의 잡종지로 일반상업지역에 속하지만, 도시계획시설인 주차장에 저촉됩니다. 감정가 1,608,084,720원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 551,573,000원까지 내려왔습니다.

권리관계의 기준점은 2004년 4월 9일 설정된 달성축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 420,000,000원이고, 같은 날 후순위 근저당 140,000,000원이 추가됐습니다. 이후 설정된 근저당권 3건과 1,000,000,000원의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 김대영의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며 보증금 승계도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금 승계도 없다

말소기준은 을구 8번 달성축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 9번 근저당권은 접수번호가 뒤이므로 후순위이고, 2008년·2016년·2020년에 설정된 추가 근저당권과 2025년 정순남의 가압류도 모두 후순위입니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2001년부터 2003년 사이 설정됐던 전세권과 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김대영은 보증금 5,000,000원, 월세 200,000원으로 1층 24㎡를 점유한 것으로 조사됐습니다. 전입일 2018년 10월 5일은 말소기준일인 2004년 4월 9일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 소액임차인 최우선변제 여부는 배당요구와 법정 요건 확인이 필요하며, 현재 배당 추정에는 반영되지 않았습니다.

② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가 551,573,000원은 감정가 1,608,084,720원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 551,573,000원입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 주차장용지로 지정된 근린시설의 시장가치나 재매각 가능성을 직접 증명하지는 않습니다.

유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 부족액은 후순위 채권자의 손실일 뿐 매수인에게 넘어오는 채무가 아닙니다. 매수인의 취득원가는 각 회차 매각가와 취득 부대비용을 중심으로 판단하면 됩니다. 다만 세 차례 유찰됐다는 사실 자체는 이 물건의 용도·수익성·환금성에 시장의 경계가 있었을 가능성을 보여주는 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 551,573,000원 가정)

을구 8번과 9번 근저당은 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 0원으로 처리된 추정치입니다. 등기상 채권최고액은 각각 420,000,000원과 140,000,000원이므로 실제 채권 잔액에 따라 후순위 배당은 크게 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 이러한 배당 변동은 채권자 사이의 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관천중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지와 업무시설, 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 감정평가상 주차장 및 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 378.9㎡, 잡종지, 평지의 세로장방형 중로각지이며 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 속하고 도시계획시설 주차장에 포함됩니다. 소로2류·중로3류·보행자전용도로에도 접합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 판넬지붕 5층 건물로 외벽은 드라이비트, 창호는 강화유리 및 알루미늄 새시조입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 아파트 밀집지 인근의 상업용 건물이지만, 주차장용지에 맞는 운영계획이 필요하고 공실 상태와 특수 용도로 인해 일반 주거용 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 도시계획시설 원본 확인. 토지가 주차장에 저촉된 범위와 건축·용도변경·증개축 제한을 관할 행정기관과 토지이용계획확인서 원본으로 확인하세요.
• 주차장 사업성 검토. 주차면 수, 운영방식, 요금, 주변 수요, 시설 보수비와 고정비를 산정해 551,573,000원의 실질취득액을 감당할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 점유 현황 재확인. 감정평가상 공실 표기와 김대영의 1층 24㎡ 임차 조사 내용이 함께 존재합니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 사용 범위를 확인하세요.
• 임차인 명도. 김대영은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 인도 협의나 인도명령 등 실제 명도 절차는 필요할 수 있습니다.
• 소액임차인 배당. 보증금 5,000,000원에 대한 최우선변제 여부와 배당요구 여부를 배당요구종기·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 배당표 한계. 선순위 을구 8·9번 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 후순위 예상배당은 달라질 수 있습니다. 다만 해당 채권들은 매각으로 소멸합니다.
• 건물 상태 확인. 현황 공실인 5층 상업용 건물인 만큼 누수, 설비, 전기, 소방, 승강·주차설비와 장기 미사용에 따른 수선비를 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 도시계획 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 용도와 가격은 별개의 문제”

이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2004년 달성축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 김대영 1명이며 전입이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격이 매력적이라고 결론내릴 수는 없습니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 본건은 주차장 및 근린생활시설이고 토지가 도시계획시설 주차장에 저촉됩니다. 감정평가상 공실인 5층 상업용 건물을 다시 운영하거나 임대하고 향후 매각할 수 있는지가 핵심입니다. 권리는 통과, 사업성과 환금성은 보수적으로 재검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 제한된 용도 안에서 실제 현금흐름을 만들 수 있느냐입니다.