전주지방법원 2025타경20237. 군산디오션시티푸르지오 202동 18층 1802호, 전용 84.7242㎡ 아파트입니다. 감정가 396,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 95,080,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 4분의 1 수준이지만, 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 김선영은 2022.03.24. 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.03.07. 보증금 450,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.11.08. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 임차권등기는 말소되지 않고, 그 미배당액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 궁포2로 20, 202동 18층 1802호 (조촌동, 군산디오션시티푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7242㎡ · 철근콘크리트구조 25층 중 18층 |
| 소유자 | 강정희 (2023.02.21. 거래가 400,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 95,080,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 매각기일 / 비고 | 2026.07.20 / 재매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 미배당액을 인수
현재 권리관계의 말소기준은 2024.11.08. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김선영의 임대차 대항요건은 2022.03.24.에 갖춰져 말소기준보다 빠르고, 2024.03.07. 등기된 주택임차권도 매각물건명세서에서 명시적인 인수권리로 확인됩니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 실제 임차인 1명 | 전유부분 건물의 전부 주거 · 임차권등기 | 450,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.03.24. | 우선변제 有 확정일자·배당요구 | 미배당 인수 357,031,440원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 452,111,440원을 비교해야 한다
군산디오션시티푸르지오 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 단지는 1,400세대이고 2018.03.29. 준공됐으며, 비교 거래는 전용 84.55㎡~84.72㎡대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.58㎡ | 14 | 417,000,000원 |
| 2026.07 | 84.55㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 84.55㎡ | 23 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 14 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.55㎡ | 19 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.55㎡ | 11 | 357,000,000원 |
| 2026.05 | 84.58㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 84.55㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 84.58㎡ | 26 | 393,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 14 | 397,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 10 | 388,000,000원 |
| 2026.03 | 84.58㎡ | 9 | 402,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 384,500,000원 |
최근 거래 범위는 345,000,000원~420,000,000원, 최근 12개월 평균은 384,500,000원, 최신 거래는 417,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득액 452,111,440원은 최근 평균보다 67,611,440원 높고, 최신 거래보다도 35,111,440원 높습니다. 최근 평균 대비 117.6%, 최신 거래 대비 108.4%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 약 4.5억에 고정
| 회차 시나리오 | 최저가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 95,080,000원 | 357,031,440원 | 452,111,440원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 66,555,999원 | 385,042,009원 | 451,598,008원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 46,589,199원 | 404,649,407원 | 451,238,606원 |
낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 실질취득액은 451,238,606원~452,111,440원으로 큰 차이가 없습니다. 집행비용 때문에 보증금 450,000,000원을 조금 웃돌지만, 구조적으로는 보증금 수준에 고정되는 경매입니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,111,440원 |
| 1. 임차인 김선영 보증금 | 450,000,000원 | 92,968,560원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 357,031,440원 |
현재 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고, 임차보증금 부족분 357,031,440원은 매수인에게 넘어갑니다. 실제 배당은 조세채권·집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 25층 건물의 18층 아파트로 이용 중이며, 도시가스 개별난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 군산금빛초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린공원·초등학교·근린생활시설이 형성된 아파트 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 북측 폭 약 25m 왕복 4차선 도로를 통해 주로 출입합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 722,400원/㎡입니다. 대로3류·중로2류와 접하고 완충녹지 일부가 저촉됩니다.
- 환금성. 최근 12건의 실거래가 345,000,000원~420,000,000원에 형성돼 거래 표본은 있으나, 본건 실질취득액은 그 최고 거래가보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차 총부담은 452,111,440원입니다.
- 임차권 효력 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 자료, 임차권등기명령 기록과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 관계인 임대차 검증. 임차인이 과거 공유자이자 근저당 채무자였던 점, 소유권 이전일과 임대차 요건 구비일이 같은 점을 확인해야 합니다.
- 재매각 조건 확인. 이전 매수 과정이 완료되지 않은 재매각 사건이므로 특별매각조건과 입찰보증금 조건을 법원 공고 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 협의 조건을 사전에 파악해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 국민건강보험공단 압류의 실제 교부청구액과 당해세·체납관리비를 확인해 배당과 추가부담 변동 가능성을 점검해야 합니다.
맺으며 — “9,508만원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 최저매각가는 95,080,000원이지만, 매수인이 실제 부담하는 경제적 취득가는 452,111,440원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나며, 총부담은 약 450,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
최근 12개월 실거래 평균은 384,500,000원, 최신 거래는 417,000,000원, 최고 거래는 420,000,000원입니다. 실질취득액은 이 세 기준을 모두 웃돕니다. 네 차례 유찰과 재매각이라는 이력까지 겹친 만큼, 현 문서 기준 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 가격 메리트는 없고, 선순위 임차권의 유효성에 따라 손익이 좌우되는 고위험 권리분석형 물건입니다.