대구지방법원 2024타경653. 청송군 주왕산면 내룡리 37-1과 42-3 토지 및 지상 건물을 일괄매각하는 물건입니다. 감정 이용상태는 기호(가) 1·2층이 근린생활시설, 기호(나)는 소매점으로 등재됐으나 현황은 창고 등입니다. 토지는 609.0㎡의 대지로 상업용 이용상태이며, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
권리구조의 기준점은 2018.06.20. 설정된 청송새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 공동담보에 내룡리 37-1과 42-3이 포함됩니다. 이후 등기된 청송군 압류는 각각 해제돼 말소됐으며, 농협은행·신용보증기금·경북신용보증재단의 가압류와 청송새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청송군 주왕산면 내룡리 37-1, 42-3 · 팔각산로 132 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호(가) 1·2층 근린생활시설 · 기호(나) 소매점(현황 창고 등) |
| 토지 현황 | 609.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 기호(가) 일반철골구조 슬라브지붕 2층 · 기호(나) 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 김경미 (2018.07.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 474,050,240원 / 232,286,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청송새마을금고 / 525,480,542원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준은 2018.06.20. 청송새마을금고 근저당권입니다. 소유권보존과 같은 날 설정됐고, 김경미가 소유권을 이전받은 뒤 2018.07.11. 채무자도 김경미로 변경됐습니다. 말소기준 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 등기상 떠안을 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김현자 1층 카페올레 부분 | 2022.09.22 | 20,000,000원 600,000원 | 2025.01.23 배당요구 있음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김현자의 전입신고일은 2022.09.22.로 말소기준권리인 2018.06.20.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당요구는 2025.01.23. 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 저가 단정 금지
현재 최저가는 232,286,000원으로 감정가 474,050,240원의 49%이며 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설·소매점·창고 현황이 결합된 비주거 복합물건이고, 동일 조건의 최근 거래가격을 기준으로 한 직접 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 232,286,000원 | 228,233,996원 | 447,676,449원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 185,828,800원 | 182,427,197원 | 493,483,248원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 148,663,040원 | 145,781,757원 | 530,128,688원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 청송새마을금고를 포함한 채권자들의 미배당액은 447,676,449원에서 493,483,248원, 530,128,688원으로 증가합니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 구조를 보여주는 값이며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,052,004원 |
| 1. 근저당 · 청송새마을금고 | 650,000,000원 | 228,233,996원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 6,443,861원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,571,265원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 8,895,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 675,910,445원 중 채권자 예상배당은 228,233,996원이고, 미배당액은 447,676,449원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각 범위와 현장 확인
- 일괄매각. 내룡리 37-1과 42-3은 일단지로 이용 중이며 토지와 건물을 일괄매각합니다.
- 제시외 건물·조경수. 제시외 건물은 매각에 포함되고, 지상의 조경수도 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 저온창고 제외. 목록 1 지상의 저온창고는 매각에서 제외됩니다.
- 이동식 창고 제외. 기호(가)의 이동식 창고도 매각에서 제외됩니다.
- 기호(가) 면적. 감정서상 기호(가) 1층 실제 면적은 204.83㎡이며, 이를 기준으로 평가됐습니다.
- 데크 포함. 기호(가)의 데크는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 기호(나) 현황. 공부상 소매점이나 현재는 창고 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청송아이스클라이밍경기장 서측 인근으로, 주변은 농경지·단독주택·문화시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역에 걸치며, 성장관리계획구역과 문화시설 관련 제한이 함께 존재합니다.
- 가축사육 제한. 도로·주거밀집지역·하천구역 기준의 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 ㎡당 27,300원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌 지역의 근린생활시설·소매점·창고 복합물건으로, 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김현자의 1층 카페올레 점유 범위와 현재 영업 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유가 지속되면 인도 협의와 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 매각 제외 물건 구분. 저온창고와 이동식 창고의 위치·소유관계·반출 가능성을 매각 대상과 명확히 구분하세요.
- 건물 면적 실측. 기호(가) 1층은 실제 204.83㎡를 기준으로 평가됐으므로 현황과 건축물대장을 대조하세요.
- 용도 적합성. 근린생활시설·소매점·창고 이용이 향후 운영계획과 토지이용 제한에 맞는지 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%만 보지 말고 임대수익, 공실기간, 수선비, 재매각 가능성을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2018년 청송새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김현자도 전입신고가 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 물건의 실제 성격은 대지·토지 위 근린생활시설·소매점·창고가 결합된 비주거 복합형입니다. 저온창고와 이동식 창고는 매각에서 제외되며, 카페 임차인의 점유와 용도지역·문화시설·가축사육 제한도 함께 검토해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 보수적으로 검토. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 운영 가능성과 향후 환금성입니다.
