2,800,000원
전주지방법원 2025타경20305. 익산시 모현동2가 대림빌리지 102동 207호, 전용 26.79㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 감정가는 23,800,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 2,800,000원까지 내려왔습니다.
표면 가격만 보면 감정가보다 21,000,000원 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 잔액입니다. 장현주의 주택임차권등기는 2024.06.28 접수됐고, 전입일은 2016.01.06, 보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준인 2025.01.15 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당에서 회수하지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 무왕로 802, 102동 2층 207호 (모현동2가, 대림빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 26.79㎡ · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 최진용 (2011.11.24. 거래가액 31,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 23,800,000원 / 2,800,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장현주 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기 발급 | 전주지방법원 익산등기소 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
현재 권리관계에서 말소기준은 2025.01.15 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·국민은행·신한은행·원광중앙신용협동조합의 근저당권과 가압류·압류는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 핵심은 경매개시결정보다 먼저 접수된 을구 11번 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 2명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현주 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2016.01.06 2024.06.26 | 30,000,000원 | 2024.06.28 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
| 서지혜 현황조사 점유자 | 2023.01.05 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노지윤 현황조사·문건접수 | 2023.10.20 확정일자 미상 | 미상 | 2025.01.22 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 장현주는 보증금과 확정일자, 임차권등기가 확인되지만 서지혜와 노지윤은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준인 2025.01.15보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없지만, 보증금과 점유 범위가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
대림빌리지 전용 26.79㎡의 최근 실거래 12건은 21,000,000원에서 31,000,000원 사이이며, 전체 평균은 24,683,333원입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 25,800,000원, 최신 거래는 2026.06의 21,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.79㎡ | 4 | 21,000,000원 |
| 2026.01 | 26.79㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2025.12 | 26.79㎡ | 3 | 28,000,000원 |
| 2025.10 | 26.79㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.08 | 26.79㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 2025.06 | 26.79㎡ | 1 | 23,000,000원 |
| 2025.05 | 26.79㎡ | 4 | 31,000,000원 |
| 2025.04 | 26.79㎡ | 4 | 22,750,000원 |
| 2025.04 | 26.79㎡ | 3 | 22,750,000원 |
| 2025.04 | 26.79㎡ | 4 | 23,500,000원 |
| 2025.03 | 26.79㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 2025.03 | 26.79㎡ | 1 | 21,200,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 24,683,333원 |
| 최근 12개월 | — | 5건 | 25,800,000원 |
최저가 2,800,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 10.9%에 불과합니다. 그러나 장현주 인수액을 더한 실질취득은 30,450,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 4,650,400원 높고, 비율로는 118.0%입니다. 최신 거래 21,000,000원보다도 9,450,400원 높은 145.0%입니다.
| 회차 | 매각가 | 장현주 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 2,800,000원 | 2,349,600원 | 27,650,400원 | 30,450,400원 |
| 7회 유찰 시 | 1,959,999원 | 1,524,719원 | 28,475,281원 | 30,435,280원 |
| 8회 유찰 시 | 1,371,999원 | 947,303원 | 29,052,697원 | 30,424,696원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 450,400원 |
| 1. 임차인 장현주 보증금 | 30,000,000원 | 2,349,600원 |
| 2. 경매신청채권 · 장현주 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 450,400원을 제외한 2,349,600원이 장현주 임차보증금에 배당되고, 부족분 27,650,400원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자 2명의 권리는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 위치. 익산시 신동 소재 이리북중학교 북서측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북동측 약 40m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·시가지경관지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 규모. 대림빌리지는 84세대이며 사용승인일은 1997.11.12입니다.
- 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.0회이고 매각률은 14.29%입니다. 이 사건도 6회 유찰돼 환금성 부담이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가가 아니라 응찰가와 미배당 임차보증금 인수를 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 30,450,400원입니다.
- 장현주 임대차 검증. 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 채권 성립 자료를 대조해야 합니다.
- 서지혜·노지윤 확인. 두 점유자의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 열람, 현장점유를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 노지윤은 2025.01.22 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 서지혜의 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
- 절차 상태 대조. 2025.06.30 채무자 겸 소유자와 채권자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로, 매각기일 및 현재 절차 진행 상태를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 실제 임차인 3명의 점유관계가 얽혀 있어 낙찰 후 인도·명도 협의가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “280만원 낙찰”이 아니라 “3,045만원 취득”
이 물건의 최저매각가 2,800,000원은 최근 12개월 평균 시세의 10.9%에 불과해 매우 저렴해 보입니다. 하지만 선순위 임차권의 미배당액 27,650,400원을 인수하면 실질취득은 30,450,400원으로 올라갑니다. 최근 12개월 평균 25,800,000원보다 18.0% 높고, 최신 거래 21,000,000원보다 45.0% 높습니다.
낙찰가가 더 내려가더라도 장현주에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수할 금액이 늘어, 실질취득은 약 30,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 서지혜와 노지윤의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 추가 임차위험까지 남아 있습니다. 권리와 가격 모두 원문 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
