전주지방법원 2025타경20305. 익산시 모현동2가 대림빌리지 102동 2층 207호, 전용 26.79㎡의 다세대 물건으로 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 최진용은 2011.11.24. 매매로 31,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 현 경매의 말소기준은 2025.01.15. 강제경매개시결정입니다.
그러나 말소기준보다 훨씬 앞선 시점부터 임차관계가 존재합니다. 장현주는 주민등록일자 2016.01.06., 점유개시일자 2020.01.06., 보증금 30,000,000원으로 2024.06.28. 주택임차권등기를 마쳤고, 확정일자는 2024.06.26.입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 무왕로 802, 102동 2층 207호 (모현동2가, 대림빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 26.79㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 최진용 (2011.11.24. 매매 · 거래가액 31,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 23,800,000원 / 1,960,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장현주 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 보증금 30,000,000원이 핵심
과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행·신한은행·원광중앙신용협동조합의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 기준권리는 2025.01.15. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 장현주의 주택임차권입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 승계하므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노지윤 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서지혜 | 2023.01.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장현주 | 2016.01.06 / 2020.01.06 | 2024.06.26 | 30,000,000원 | 有 | 有 | 28,475,280원 |
노지윤은 2025.01.22. 배당요구가 접수됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 서지혜 역시 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 有라고 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이들의 보증금은 장현주의 30,000,000원과 합산하지 않았고, 확인 결과에 따라 별도 인수 위험이 생길 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
대림빌리지 전용 26.79㎡ 동일면적 실거래 중 최근 12개월 표본은 5건이고 평균은 25,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 21,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 8.0% 높은 흐름이지만, 이 사건의 현재 실질취득액은 그 최근 평균보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 26.79㎡ | 4 | 21,000,000원 |
| 2026.01 | 26.79㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2025.12 | 26.79㎡ | 3 | 28,000,000원 |
| 2025.10 | 26.79㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.08 | 26.79㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.79㎡ | 5건 | 25,800,000원 |
현재 실질취득액 30,435,280원은 최근 12개월 평균 25,800,000원보다 4,635,280원 높아 118.0% 수준입니다. 최신 거래 21,000,000원과 비교하면 9,435,280원 높고 144.9%입니다. 12건 전체 평균 24,683,333원도 실질취득액보다 낮습니다. 따라서 최저가가 1,960,000원이라는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 1,960,000원 | 28,475,280원 | 30,435,280원 |
| 8회 유찰 시 | 1,372,000원 | 29,052,696원 | 30,424,696원 |
| 9회 유찰 시 | 960,399원 | 29,456,888원 | 30,417,287원 |
유찰에 따라 최저매각가격은 크게 하락하지만 장현주 보증금 미배당액이 증가해 매수인 총 부담은 약 30,000,000원 수준에서 유지됩니다. 여기에 노지윤·서지혜의 보증금이 실제로 확인될 경우 별도 위험을 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 435,280원 |
| 1. 임차인 장현주 보증금 | 30,000,000원 | 1,524,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 장현주 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 집행비용은 435,280원, 장현주 보증금 배당은 1,524,720원이며 보증금 부족분 28,475,280원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정이므로 실제 배당액이 달라질 경우 인수잔액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 익산시 신동 소재 이리북중학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북동측 약 40M 포장도로를 통해 출입합니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택 1세대이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물의 2층 207호입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·시가지경관지구(일반)이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 대림빌리지는 84세대, 사용승인일은 1997.11.12.이며 전용 26.79㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.3회, 낙찰률은 11.11%이고 본건도 이미 7회 유찰됐습니다. 낮은 최저가 자체를 높은 환금성으로 해석하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 기준 최저가 1,960,000원에 장현주 인수액 28,475,280원을 더한 30,435,280원을 가격 비교의 출발점으로 보세요.
- 장현주 임차권 원본 대조. 주민등록 2016.01.06., 점유개시 2020.01.06., 확정일자 2024.06.26., 임차권등기 2024.06.28., 보증금 30,000,000원의 연속성을 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차권자 장현주와 신청채권자 장현주가 동일하게 표시됩니다. 청구원인과 임차보증금 반환채권의 관계를 확인하세요.
- 노지윤 확인. 전입 2023.10.20., 배당요구 2025.01.22.이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 서지혜 확인. 전입 2023.01.05.이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 단순 전입만으로 대항력 有라고 확정하지 말고 실제 임대차 여부를 확인하세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회 유찰 시 실질취득 30,424,696원, 9회 유찰 시 30,417,287원으로 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총부담이 거의 줄지 않습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “196만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 1,960,000원이라는 최저가입니다. 장현주의 대항력 있는 보증금 30,000,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않으므로 현재 배당 가정에서 28,475,280원을 매수인이 인수합니다. 실제 돈의 관점에서는 30,435,280원짜리 취득으로 봐야 합니다.
그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 25,800,000원보다 높고 최신 거래 21,000,000원보다도 크게 높습니다. 7회 유찰됐다는 사실 역시 가격 메리트가 커졌다는 뜻이 아니라, 이 사건처럼 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 구조에서는 오히려 최저가 착시를 강화합니다. 게다가 보증금·확정일자가 확인되지 않은 노지윤·서지혜의 점유·전입 관계가 남아 있어 추가 인수 여부도 확정되지 않았습니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 시세 이상이고 권리 불확실성까지 남는 D등급 사건으로 보는 것이 타당합니다.
