전주지방법원 2025타경20611. 익산역 북동측 인근에 있는 익산역시그니처-에스주상복합 1동 916호, 전용 37.8591㎡ 아파트입니다. 소유자 박문안은 2022년 1월 24일 거래가액 154,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 8월 21일 서민금융진흥원의 가압류 12,771,352원이며, 이후 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 오혜림입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 8일, 주민등록일과 확정일자는 2022년 1월 10일, 점유개시일은 2022년 1월 24일입니다. 주민등록과 확정일자가 말소기준 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 보증금은 120,000,000원이며 배당요구도 했습니다.
통상 이 구조에서 낙찰가가 보증금 전액을 배당하기에 부족하면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행된다는 전제에서 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 제1동 제9층 제916호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.8591㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 9층 |
| 건물 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 단지 | 익산역시그니처-S주상복합 · 299세대 · 2018.02.02 준공 |
| 소유자 | 박문안 (2022.01.24. 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (6회 유찰 표기·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약으로 인수 차단
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 오혜림 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 120,000,000원 차임 없음 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 없음 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 오혜림 1명입니다. 주민등록일·확정일자 2022년 1월 10일이 말소기준 가압류일 2023년 8월 21일보다 빠르고, 2024년 1월 30일 임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금은 120,000,000원이며 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 확약 적용 전 계산상 7회 유찰 시 인수 가능액은 3,268,800원, 8회 유찰 시 26,756,480원이지만, 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락했고, 현재가는 129.8%
동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 131,820,000원이지만, 과거 150,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 5건의 평균 114,800,000원, 최신 거래 97,000,000원, 최근 거래와 이전 거래의 추세 -20.3%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.86㎡ | 20 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 37.86㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 37.86㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2025.09 | 37.86㎡ | 14 | 103,000,000원 |
| 2025.06 | 37.86㎡ | 20 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 40.49㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2024.10 | 37.86㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 37.86㎡ | 9 | 116,000,000원 |
| 2022.06 | 37.86㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2022.06 | 37.86㎡ | 11 | 154,000,000원 |
| 2022.06 | 38.7㎡ | 5 | 144,840,000원 |
| 2022.06 | 37.86㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 114,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 131,820,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 149,000,000원은 최근 12개월 평균 114,800,000원의 129.8%입니다. 전체 평균 131,820,000원과 비교해도 113.0%입니다. 더욱이 최신 거래가 97,000,000원이고 최근 거래 추세가 -20.3%이므로, 현재 가격을 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 오혜림 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,771,352원 | 12,771,352원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 13,342,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
입력된 예상배당 모형에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되고, 서민금융진흥원도 12,771,352원을 전액 배당받습니다. 주택도시보증공사는 청구금액 120,000,000원 중 13,342,648원을 배당받아 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 주택도시보증공사의 양수인 지위와 임차보증금 채권 관계는 원본 배당요구·채권양도 서류를 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 적용을 분리
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰·감정가 100% | 149,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 감정가 80% | 119,200,000원 | 3,268,800원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 감정가 64% | 95,360,000원 | 26,756,480원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인 인수액이 증가합니다. 그러나 이 사건은 오혜림 임차권에 관한 대항력 포기와 잔존 보증금 청구권 포기 확약이 있으므로, 확약이 유효하게 이행되는 경우 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 현재 회차의 실질취득액 149,000,000원은 최근 시세보다 높고, 8회 유찰 시 매각가 95,360,000원에 이르러서야 최신 거래 97,000,000원과 가까운 가격대가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 북동측 인근에 위치하며 주변에는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물의 9층으로, 외벽은 메탈판넬·돌붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 주상용 건물부지로 이용하며 남동측 폭 약 6미터 포장도로로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,423,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 299세대 주상복합의 전용 37.86㎡대 소형 면적으로, 단지 경매 평균 유찰 4.7회·낙찰률 0.0%이고 최근 거래 추세도 -20.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의, 적용 대상이 오혜림 임차권인지 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·배당 이후 주택도시보증공사와 임차권등기 말소에 필요한 서류와 이행 절차를 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 131,820,000원보다 최근 12개월 평균 114,800,000원과 최신 거래 97,000,000원을 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 20.3% 낮습니다. 과거 150,000,000원대 거래만 보고 현재 가치를 높게 평가하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1에 2022년 3월 22일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등기부와 매각물건명세서 원본의 최종 상태를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 일정, 열쇠 인계, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리되지만 가격은 정리되지 않았다”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보면 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 114,800,000원의 129.8%이고, 최신 거래는 97,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -20.3%로 하락했고 현재 회차는 6회 유찰로 표시돼 있습니다. 권리는 조건부 통과, 현재 가격은 부적합. 이 물건의 판단 기준은 감정가나 과거 고가 거래가 아니라, 확약의 실제 이행 가능성과 최근 하락한 실거래 가격입니다.
