전주지방법원 2025타경20611. 익산역 북동측 인근의 ‘익산역시그니처-에스주상복합’ 1동 9층 916호, 전용 37.8591㎡ 아파트입니다. 소유자는 박문안이며 2022년 1월 8일 매매로 154,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매에서 핵심 권리는 임차인 오혜림의 120,000,000원 주택임차권입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2022년 1월 10일로, 말소기준권리인 2023년 8월 21일 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 보증금 수준에 묶입니다. 현재 회차에서도 배당 계산상 오혜림에게 102,039,800원만 배당되고 17,960,200원이 부족합니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 확약서가 제출돼 있습니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 오혜림 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 9층 916호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.8591㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 9층 |
| 소유자 | 박문안 (2022.01.08. 거래가 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.08.21. 서민금융진흥원 가압류 12,771,352원입니다. 임차인 오혜림은 2022.01.10. 전입 및 확정일자를 갖췄고 2022.01.24. 점유를 개시해 말소기준보다 앞섭니다. 2024.01.30.에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오혜림 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복승계 아님 |
실제 임차인 1명. 오혜림은 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다.
② 시세 비교 — 7회 유찰보다 ‘최근 하락’이 더 중요하다
동일 면적대 실거래는 12건이며 전체 평균은 127,820,000원입니다. 그러나 과거 154,000,000원 거래 등이 섞인 전체 평균만 보면 현재 가격이 지나치게 싸 보일 수 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 37.86㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 37.86㎡ | 20 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 37.86㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 37.86㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 2025.09 | 37.86㎡ | 14 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.86㎡ | 5건 | 109,200,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 104,300,000원은 최근 12개월 평균 109,200,000원의 95.5%입니다. 평균만 보면 아래에 있지만, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 102,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 더구나 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 22.6% 하락했습니다. 따라서 “감정가 149,000,000원에서 7번 유찰돼 104,300,000원이 됐으니 싸다”는 판단은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 임차인 오혜림 보증금 | 120,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,771,352원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 오혜림 보증금 부족분은 17,960,200원이지만, 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총비용은 보증금 근처에 묶인다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 104,300,000원 | 17,960,200원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 83,440,000원 | 38,461,920원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 66,752,000원 | 54,849,536원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 오혜림의 미배당 보증금이 커져 매수인의 총부담이 보증금 수준에서 쉽게 내려오지 않는 구조입니다. 이 사건에서는 그 핵심 위험을 확약으로 제거했다는 점이 가격 판단의 전제입니다. 다만 확약의 효력은 오혜림 임차권에 관한 것이므로, 입찰 전 제출 원본과 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 20층 중 9층 916호입니다.
- 입지. 익산역 북동측 인근에 위치하고 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 익산역시그니처-S주상복합은 299세대, 2018.02.02. 준공입니다.
- 도로·용도지역. 남동측 폭 약 6미터 포장도로를 통해 출입하며 일반상업지역·방화지구에 위치합니다.
- 토지. 부정형·평지, 공시지가 1,423,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.3회이고, 본건은 7회 유찰 상태입니다. 최근 실거래 추세도 -22.6%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 오혜림 임차권임을 원문으로 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 109,200,000원보다 현재 최저가는 낮지만, 최신 거래 102,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 127,820,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 22.6% 하락한 상태이므로 응찰가 산정에 하락 흐름을 반영해야 합니다.
- 7회 유찰 착시 경계. 감정가 대비 할인 폭보다 현재 시장가격과의 직접 비교가 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해 현재 효력과 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 보수적으로
이 물건은 겉으로 보면 대항력 임차인 보증금 120,000,000원이 최저가 104,300,000원보다 커서 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 17,960,200원의 미배당분을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 오혜림 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득비용은 최저가와 같은 104,300,000원으로 봅니다.
그렇다고 7회 유찰 자체가 매수 신호는 아닙니다. 최근 12개월 평균 109,200,000원보다 낮기는 하지만 최신 거래는 102,000,000원으로 현재 최저가보다 낮고, 최근 가격 추세도 -22.6%입니다. 권리 측면에서는 확약이 큰 위험을 제거했지만, 가격 측면에서는 하락장을 통과하고 있는 물건입니다. 권리는 확인 후 접근 가능, 가격은 최신 실거래 기준으로 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
