대구지방법원 2025타경8415. 영천시 고경면 고도리 149의 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김명순이고, 말소기준은 2014.08.28. 접수된 대구경북능금농업협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 99,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 24,791,650원, 동고성농업협동조합 가압류 6,418,318원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 이영옥은 2012.08.20., 김규환은 2012.08.27. 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도 실제 입찰 판단에서는 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8415 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 고도리 149 · 경상북도 영천시 고경면 고도길 341 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 이용상태 단독주택 및 창고 |
| 소유자 | 김명순 |
| 토지 | 500.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 49,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 165,715,400원 / 56,841,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 94,131,546원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
2012년과 2013년에 설정됐던 화남북새마을금고·금호농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2014.08.28.의 대구경북능금농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 전입 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영옥 | 2012.08.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김규환 | 2012.08.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 서민주 | 2015.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 서민주는 말소기준권리 이후인 2015.05.20. 전입으로 대항력은 없지만, 이영옥·김규환은 선순위 전입입니다. 두 사람의 보증금이 밝혀지기 전까지는 실질취득비용을 최저가 56,841,000원으로 고정해서 계산할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 56,841,000원으로 감정가 165,715,400원의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 39,788,700원(감정가 24%), 그 다음은 27,852,090원(감정가 17%)입니다.
하지만 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 낙찰가가 내려가도 실제 인수금액이 추가될 수 있습니다. 또한 단독주택·토지와 제시외 건물, 농지취득자격증명 문제가 함께 있어 최저가 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,138원 |
| 2. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 144,000,000원 | 55,417,862원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 24,791,650원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동고성농업협동조합 | 6,418,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 274,209,968원 중 55,417,862원 배당, 미배당 218,792,106원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 선순위 전입자 2명의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 물건 자체의 추가 리스크
목록 1과 인접지 경계에 있는 관정, 목록 3 지상의 수목은 토지에 포함해 평가됐고, 목록 2의 차양캐노피와 태양광발전설비는 건물에 포함해 평가됐습니다. 반면 목록 1·3 지상의 컨테이너와 비닐하우스는 이동 가능하다고 보아 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고도실마을 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 500.0㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 49,000원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 용도. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 단독주택과 창고로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금 확인. 이영옥·김규환의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 제시외 건물 소유관계 확인. 소유자 소유 확인서와 임차인 소유 주장이 충돌합니다. 제시외 건물·담벼락·대문의 실제 소유와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인접 필지 침범 여부 확인. 일부 제시외 건물이 인접 필지상에 소재하므로 경계와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 창고·개인법당 무단 증축 표시가 있으므로 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 준비. 목록 3은 증명서 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 매각 제외 물건 구분. 컨테이너·비닐하우스는 매각에서 제외되고, 관정·수목·차양캐노피·태양광발전설비는 평가에 포함된 범위를 구분하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 감정가 34%라는 숫자만으로 저가매수로 판단하지 말고, 선순위 임차보증금과 물건 하자를 반영한 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 먼저 확인할 것이 많다”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 하지만 법원경매의 실질 위험은 등기부 밖에서 발생할 수 있습니다. 이영옥·김규환은 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 제시외 건물에는 소유자 소유 확인서와 임차인 소유 주장이 동시에 존재합니다. 여기에 창고·개인법당 무단 증축 표시와 농지취득자격증명 조건까지 있습니다.
따라서 현재 최저가 56,841,000원을 곧바로 실질취득비용으로 보거나, 감정가의 34%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금 확인 → 제시외 건물·경계 확인 → 농취증 발급 가능 여부 확인이 먼저입니다. 이 세 가지가 해소되지 않는 한 권리분석 결론은 보수적 접근이 맞습니다.
