전주지방법원 2025타경20624. 등기상 현재 소유자는 홍윤표이고, 사건은 제이비우리캐피탈 주식회사의 강제경매입니다. 감정가는 11,500,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,933,000원으로 감정가의 약 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 싸 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 말소되지 않는 선순위 전세권입니다.
말소기준권리는 2006.11.30. 광주시 압류입니다. 그런데 유경한의 전세권은 그보다 앞선 2004.07.19. 설정으로, 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 “193만원에 집을 산다”는 식으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20624 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 신동 164-108 나동 지하층1호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 익산시 인북로13길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가상 다세대주택 1세대 · 지하1층 / 지상2층 중 지하층 1호 |
| 전용면적 | 40.02㎡ |
| 소유자 | 홍윤표 |
| 감정가 / 최저가 | 11,500,000원 / 1,933,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 10,644,662원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 반드시 따로 봐야 한다
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인이 없다는 사실과 인수 권리가 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 을구 3번 유경한의 전세권은 전세금 10,000,000원, 전유부분 건물 전부를 범위로 2004.07.19. 등기됐고, 2006.11.30. 말소기준 압류보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가 193만원이 아니라 실질부담으로 비교
대성주택나동은 총 6세대, 1988.02.03. 준공이며 대상 면적은 40.02㎡입니다. 확인되는 동일면적 거래는 2022.10. 15,000,000원, 2025.04. 16,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 16,000,000원이며, 최근 거래는 과거 거래 대비 6.7% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 40.02㎡ | 2 | 16,000,000원 |
| 2022.10 | 40.02㎡ | 2 | 15,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.02㎡ | 2건 | 15,500,000원 |
| 최근 12개월 | 40.02㎡ | 1건 | 16,000,000원 |
표면 최저가 1,933,000원은 최근 12개월 거래가 16,000,000원의 12.1%에 불과합니다. 하지만 선순위 전세권을 제외한 채 이 비율만 보고 “시세의 12%에 산다”고 판단하면 왜곡됩니다. 전세권 미배당 추정액까지 합친 실질취득 부담 10,434,794원은 최근 거래 16,000,000원의 약 65.2%입니다. 즉 가격 완충은 존재하지만, 권리와 환금성 위험을 감수하는 대가가 포함된 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 434,794원 |
| 2. 전세권 · 유경한 | 10,000,000원 | 1,498,206원 |
| 3. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 10,644,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 20,644,662원 중 예상 배당은 1,498,206원이며 부족액은 19,146,456원입니다. 특히 전세권은 말소되지 않는 권리이므로, 단순 배당부족액과 별개로 매수인의 인수 위험을 반드시 반영해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 1,933,000원 | 1,498,206원 | 19,146,456원 |
| 6회 유찰 시 | 1,353,100원 | 928,744원 | 19,715,918원 |
| 7회 유찰 시 | 947,169원 | 530,120원 | 20,114,542원 |
유찰이 더 진행되면 입찰가는 1,353,100원, 947,169원까지 낮아지지만, 선순위 전세권의 존재 자체는 사라지지 않습니다. 오히려 배당재원이 줄면 전세권자의 미회수액이 커질 수 있으므로, 이 사건은 “낙찰가가 낮아질수록 무조건 더 싸지는 구조”로 단순화해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 이리공업고등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·연립주택·다가구주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 시멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층 / 지상2층 중 지하층 1호이며, 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 유사사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 198.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 355,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1988.02.03. 준공, 총 6세대의 소규모 건물이며 대상 호수는 지하층입니다. 5회 유찰 이력까지 고려하면 매도 시 수요층이 제한될 가능성을 가격과 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 3번 유경한 전세권 10,000,000원이 매각 후 그대로 존속하는 조건과 배당관계를 매각물건명세서·등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 1,933,000원만 보지 말고 전세권 미배당분까지 합산해 가격상한을 정해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 습기·누수·채광·환기·난방 상태 등 지하층 특유의 현장 리스크를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 6세대, 1988년 준공, 지하층이라는 조건과 5회 유찰 이력이 향후 재매각에 미치는 영향을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
맺으며 — “193만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 표면 최저가는 1,933,000원으로 감정가의 16.81%, 최근 12개월 실거래의 12.1%에 불과합니다. 하지만 2004.07.19. 설정된 전세금 10,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 현재 배당가정에 따른 전세권 미배당액 8,501,794원을 반영하면 실질취득 부담은 약 10,434,794원입니다.
최근 실거래 16,000,000원과 비교하면 가격 여지는 남지만, 이미 5회 유찰된 지하층 다세대주택이고 총 6세대의 소규모 건물입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리는 단순하지 않고, 환금성까지 보수적으로 봐야 한다”입니다. 최저가보다 먼저 확인할 숫자는 선순위 전세권 10,000,000원입니다.
