전주지방법원 2025타경20624. 익산시 신동 164-108 대성주택 나동 지하층1호, 전용 40.02㎡의 집합건물입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택 1세대이며, 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 구조입니다. 현재 소유자는 홍윤표이고, 제이비우리캐피탈 주식회사가 청구금액 10,644,662원으로 강제경매를 신청했습니다.

겉으로 보이는 할인율은 큽니다. 감정가 11,500,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 2,762,000원, 감정가의 약 24%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 선순위 전세권 미배당액을 더한 실질취득액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전세권이 남는다

말소기준권리는 2006.11.30 접수된 광주시 압류입니다. 2025.02.26 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 유경한의 전세권은 2004.07.19 등기돼 말소기준보다 약 2년 4개월 빠릅니다. 매각물건명세서에도 이 전세권은 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

1996년과 1998년 가압류, 1999년 경매신청 및 가압류, 1988년 한국주택은행 근저당 등 과거 등기들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 과거 말소 권리가 아니라 을구 3번 전세권의 미배당 잔액입니다.

② 점유·전세권 — 임대관계 미상, 등기된 전세권은 명확

별도로 확인된 임차인은 없으며 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 다만 임차인 신고와 별개로, 등기부에는 아래 전세권이 존속합니다. 점유자가 누구인지, 전세권자가 실제 점유 중인지 여부는 현장과 집행기록을 통해 확인해야 합니다.

③ 회차가 내려가도 실질취득은 약 1,042만~1,045만원

선순위 전세권 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 전세권자가 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 승계할 미배당 전세금이 늘어납니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어도 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.

현재 회차에서 6회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 2,762,000원에서 1,353,379원으로 1,408,621원 낮아지지만, 실질취득액은 10,449,716원에서 10,424,361원으로 25,355원만 감소합니다. 유찰을 더 기다려도 총 취득부담이 거의 고정되는 구조입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

대성주택나동 전용 40.02㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025년 4월 16,000,000원이고, 이전 거래는 2022년 10월 15,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 6.7% 높은 흐름입니다.

현재 회차 실질취득액 10,449,716원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 16,000,000원의 65.3%입니다. 금액 차이는 5,550,284원입니다. 다만 대상 물건은 지하층1호이고 두 실거래는 모두 2층이므로, 이 차액을 그대로 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다. 실거래 표본도 2건에 불과해 지하층의 채광·습기·환기·내부상태를 반영한 별도 가격 조정이 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,762,000원 가정)

집행비용은 매각가의 16.3%인 449,716원으로 추정됐습니다. 채권 총액 20,644,662원 중 예상배당은 2,312,284원이며 총 미배당은 18,332,378원입니다. 신청채권자에게는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 익산시 남중동 이리공업고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·다가구주택·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 시멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 중 지하층1호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대지 198.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 355,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 대성주택나동은 6세대 소규모 건물이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건뿐이며, 대상 호수는 지하층입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 회차 기준 낙찰대금 2,762,000원에 예상 인수액 7,687,716원을 더한 10,449,716원을 출발점으로 판단해야 합니다.
• 전세권 원본 확인. 을구 3번 전세권의 존속 여부, 배당요구 내용, 배당 후 정확한 인수 범위와 말소 조건을 매각물건명세서·등기부·배당기록에서 대조해야 합니다.
• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전세권자 유경한의 점유 여부, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 지하층 상태 확인. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 상태와 실제 수선비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 비교 거래 보정. 확인된 거래는 모두 2층입니다. 지하층인 본건에 15,000,000원~16,000,000원을 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 추가 유찰 효과. 낙찰가는 내려가도 전세권 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 10,420,000원대에서 거의 고정됩니다.
• 환금성 검토. 6세대 소규모 건물, 지하층, 평균 4회 유찰, 낙찰률 0%를 감안해 매도 기간과 보수적 처분가격을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “276만원짜리 물건”이 아니라 “1,045만원짜리 인수형 물건”

이 사건의 핵심은 4회 유찰이나 감정가 대비 24%라는 숫자가 아닙니다. 2004.07.19 설정된 유경한의 전세권 10,000,000원이 말소기준권리보다 빠르고, 매각물건명세서상 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 회차에서 전세권 예상배당 2,312,284원을 제외하면 미배당 7,687,716원이 남고, 낙찰대금과 합친 실질취득액은 10,449,716원입니다.

실질취득액은 최근 거래 16,000,000원의 65.3%로 금액상 차이가 있습니다. 하지만 최근 거래는 2층이고 본건은 지하층이며, 실거래 표본은 2건뿐입니다. 여기에 임대관계 미상, 6세대 소규모 건물, 평균 4회 유찰, 낙찰률 0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 표면 최저가는 의미가 없고, 전세권 인수와 지하층 환금성을 반영한 1,045만원 수준의 총원가가 실제 판단 기준이라는 것입니다. 가격 차이는 존재하지만 권리 난도와 처분 난도까지 감안해야 하는 신중형 물건입니다.