대구지방법원 2025타경8470. 대구광역시 수성구 두산동 제이2078타워 9층의 근린생활시설 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 체력단련장(헬스장)입니다. 901호를 포함한 9층 5개 호실이 벽체 없이 하나의 공간으로 사용되며 일괄매각됩니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트 경매와는 수익구조와 재매각 가능성을 다르게 판단해야 합니다.
소유자는 설우애주식회사입니다. 2024년 2월 1일 주식회사대구은행 명의로 채권최고액 3,799,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류와 압류가 연속적으로 등장했습니다. 2025년 6월 30일에는 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호: 주식회사 대구은행)의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 공매 진행 여부와 당해세, 점유 및 미납관리비는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 9층 901호 도로명주소: 동대구로3길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(체력단련장·헬스장) |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 9층 901~905호, 벽체 구분 없는 헬스장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 10층 · 사용승인 2023.03.31 |
| 소유자 | 설우애주식회사 (2024.02.01 소유권이전) |
| 등기상 거래가액 | 1,131,552,120원 |
| 감정가 | 4,315,000,000원 |
| 최저매각가 | 725,223,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 청구금액 | 3,204,671,002원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 3,799,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도
기존 신탁등기와 종전 근저당권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.01 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 명도는 확인
| 임차인 / 점유부분 | 점유 시작 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
주식회사 쏘울파트너스 9층 901~905호 427.2440㎡ |
2024.11.11 | 130,000,000원 | 12,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 주식회사 쏘울파트너스 1명입니다. 보증금은 130,000,000원, 월차임은 12,000,000원이며 9층 901~905호, 427.2440㎡를 점유하는 것으로 조사됐습니다.
임차인의 신고일인 2024.11.11은 말소기준권리 설정일인 2024.02.01보다 늦습니다. 따라서 현재 조사결과에서는 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권 행사 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력 없는 임차인의 보증금을 낙찰자가 당연히 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저가는 다르다
감정가 4,315,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 725,223,000원입니다. 감정가 대비 16.81% 수준으로 내려왔지만, 이 물건과 비교할 수 있는 최근 상업시설 실거래가격이 확인되지 않아 현재 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 매각 기준금액 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 725,223,000원 | 16.81% | 4,429,590,207원 |
| 6회 유찰 시 | 507,656,099원 | 11.76% | 4,644,981,439원 |
| 7회 유찰 시 | 355,359,269원 | 8.24% | 4,795,576,738원 |
현재 및 추가 유찰 가정에 따른 시나리오입니다. 추가 유찰 여부, 향후 기일 및 최저매각가격은 확정된 결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 725,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,652,230원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,799,200,000원 | 715,570,770원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 76,829,041원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 124,540,541원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 435,364,566원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 480,099,924원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 105,163,065원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 123,963,840원 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 9,652,230원을 제외한 715,570,770원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권총액 5,145,160,977원에 비해 배당재원이 부족해 4,429,590,207원의 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다.
후순위 가압류권자들의 예상배당은 모두 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 그러나 채권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 별도의 권리 존속 여부로 판단해야 합니다.
⑤ 공매·관리비·일괄매각 리스크
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산오거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상가·숙박시설·업무시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다. 동측 약 70m, 북측 약 10m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2023.03.31 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 이용상태. 9층 5개 호실이 체력단련장으로 이용됩니다. 감정평가상 내부 인테리어는 미시공 상태로 기재되어 있어 실제 현황과 대조가 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 651.0㎡이며 상업용 건부지입니다. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있고 공시지가는 6,456,000원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 두산초등학교 상대보호구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있는 상업시설입니다. 5회 유찰 이력과 일괄매각 구조를 고려하면 재매각과 임대수익 실현 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 조사. 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 말고, 제이2078타워 및 인근 유사 상업시설의 실거래·임대·공실 수준을 확인하세요.
- 수익성 검토. 임차인 월차임 12,000,000원과 보증금 130,000,000원은 조사된 임대조건입니다. 낙찰 후 계약이 그대로 유지된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 임차인 대항력. 말소기준권리 이후 신고된 임차인으로 대항력 없음으로 분류되지만, 상가건물 관련 원본 자료와 실제 점유관계를 재확인하세요.
- 명도·영업시설. 헬스장 영업 여부, 시설 소유권, 영업 관련 인허가 및 인도 가능 시점을 점검하세요.
- 공매 진행상황. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력과 법원 경매와의 관계를 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 미납관리비 5,888,880원의 현재 잔액과 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 등의 세목, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 901~905호의 등기·건축물대장·매각목록과 실제 벽체·설비 구성을 대조하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81%라도, 시세보다 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건은 권리 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 2024년 2월 1일 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
그러나 5회 유찰된 상업시설이라는 사실을 더 무겁게 봐야 합니다. 감정가 4,315,000,000원에서 최저가 725,223,000원으로 떨어졌지만, 최근 실거래와 확실한 임대수익 근거 없이 이 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 공매공고, 세금배당, 공용부분 관리비, 점유 중인 헬스장과 일괄매각 구조까지 확인해야 합니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 투자 판단은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제 얼마에 다시 팔 수 있고, 얼마의 순수익을 안정적으로 확보할 수 있느냐입니다. 충분한 시세 검증과 명도·관리비·공매 확인이 선행되어야 합니다.
