대구지방법원 2025타경8470. 대구 수성구 두산동 제이2078타워 9층 901호가 포함된 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(체력단련장-헬스장)이며, 매각물건명세서 비고상 목록 1~5는 벽체 구분 없이 일단의 체력단련장으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2024.02.01. 주식회사대구은행의 채권최고액 3,799,200,000원 근저당입니다. 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현황조사 임차인 주식회사 쏘울파트너스의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
가격은 감정가 4,315,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 1,480,045,000원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 헬스장으로 이용되는 상업용 집합건물이고 일괄매각 대상이어서, 실제 응찰 판단은 용도·임대수익· 관리상태와 현장 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8470 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 207-5 제이2078타워 9층901호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 동대구로3길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(체력단련장-헬스장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상10층 중 9층 5개호 · 사용승인일 2023.03.31 |
| 소유자 | 설우애주식회사 · 2024.02.01. 소유권이전 · 거래가액 1,131,552,120원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,315,000,000원 / 1,480,045,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,204,671,002원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.02.01. 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 농협은행·광주은행·농업협동조합중앙회·국민은행·우리금융캐피탈· 서울보증보험의 가압류, 국·수성구·광주시·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 쏘울파트너스 | 9층 901,902,903,904,905호 427.2440 평방미터 | 2024.11.11 | 130,000,000원 | 12,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 쏘울파트너스의 전입일은 2024.11.11.로, 말소기준일 2024.02.01.보다 늦습니다. 따라서 현 자료 기준 대항력은 없고, 매수인에게 보증금 130,000,000원이 승계되는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 1,480,045,000원이며 시나리오상 감정가의 34% 구간입니다. 다음 회차는 1,036,031,499원, 그 다음은 725,222,049원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,480,045,000원 | 1,462,844,550원 | 3,682,316,427원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,036,031,499원 | 1,023,271,184원 | 4,121,889,793원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 725,222,049원 | 715,569,829원 | 4,429,591,148원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,480,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,200,450원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,799,200,000원 | 1,462,844,550원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 농협은행주식회사 | 76,829,041원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 124,540,541원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 435,364,566원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사국민은행 | 480,099,924원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 105,163,065원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 123,963,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 17,200,450원을 제외한 1,462,844,550원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자는 미배당이 발생합니다. 전체 채권자 미배당액은 3,682,316,427원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 ‘두산오거리’ 북서측 인근으로, 부근은 각종 상가·숙박시설·업무시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하며 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 가~마 모두 근린생활시설인 체력단련장(헬스장)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상10층 건물 내 9층 5개호이며 사용승인일은 2023.03.31.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 평탄 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 동측 약 70미터·북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(중심) 등이 걸쳐 있으며 상대보호구역과 도로 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 6,456,000원/㎡이며 토지면적은 651.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원 경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 체납세목과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 임차관계 확인. 주식회사 쏘울파트너스는 대항력이 없지만 보증금 130,000,000원·월세 12,000,000원으로 조사돼 있으므로 실제 계약서와 점유·명도 조건을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~5가 벽체 구분 없이 하나의 헬스장으로 이용되고 있으므로 각 호의 매각범위와 현장 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 미납 확인. 2024년 2~4월 공용부분 관리비 5,888,880원이 미납된 상태이므로 관리주체에 현재 잔액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 임대수익·공실위험·상업용 환금성을 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금·관리비·공매 진행상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.02.01. 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사 임차인도 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고 현재 최저가가 감정가 34% 구간까지 내려왔지만, 실거래 시세 비교자료가 없어 단순히 “싸다”고 말할 근거는 없습니다. 일괄매각되는 9층 5개호가 하나의 헬스장으로 사용되고 있고, 공매공고·조세 압류·공용부분 관리비 5,888,880원 미납도 함께 존재합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 운영·환금성은 별도 검증입니다.
