전주지방법원 2025타경20646. 익산시 영등동 영등3차제일아파트 503동 209호, 전용 59.77㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 감정가 142,000,000원이 5회 유찰되어 최저가가 23,866,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 존재한다는 점입니다. 실제 임차인은 한수빈 1명이고, 보증금은 152,000,000원입니다. 전입 2020.11.19, 점유개시 2020.12.04, 확정일자 2020.09.03이며, 2024.02.07 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025.03.12 강제경매개시결정입니다. 한수빈의 전입과 점유, 임차권등기는 모두 그보다 앞서고, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다. 매각물건명세서도 “배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 7번 주택임차권등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다”고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 821 영등3차제일아파트 제503동 제2층 제209호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.77㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 14층 중 2층 |
| 소유자 | 김현정 (2022.06.02 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 23,866,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 167,384,193원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차보증금 승계’가 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 기준은 2025.03.12 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 을구 7번 한수빈 주택임차권입니다. 보증금 152,000,000원, 전입 2020.11.19, 확정일자 2020.09.03이며 배당요구도 되어 있어 먼저 배당을 받지만, 현 최저가 기준 매각대금으로는 보증금 전액을 충당할 수 없습니다. 매각물건명세서에 따라 미배당 보증금은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수빈 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 152,000,000원 | 2020.11.19 | 2020.09.03 | 2024.02.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
한수빈은 보증기관의 대위·중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 152,000,000원은 중복 합산 문제가 없습니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제를 받지만, 현재 회차 예상배당은 23,036,412원에 그쳐 128,963,588원이 남습니다. 이 미배당액이 바로 매수인 승계 위험입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
영등3차제일아파트 동일 면적 59.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 132,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.77㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 59.77㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.77㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 59.77㎡ | 8 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 59.77㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 59.77㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 59.77㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.77㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.77㎡ | 12건 | 132,250,000원 |
최저가 23,866,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 132,250,000원의 18.0%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 미배당 보증금 승계를 더한 실질취득 152,829,588원은 최근 12개월 평균의 115.6%, 최신 거래 120,000,000원의 127.4%입니다. 즉 현 조건에서는 시세보다 저렴한 경매가 아니라 오히려 최근 시세 이상으로 취득하는 구조입니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 23,866,000원 | 128,963,588원 | 152,829,588원 |
| 6회 유찰 시 | 16,706,199원 | 135,994,513원 | 152,700,712원 |
| 7회 유찰 시 | 11,694,339원 | 140,916,159원 | 152,610,498원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 23,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,588원 |
| 1. 임차인 한수빈 보증금 | 152,000,000원 | 23,036,412원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 167,384,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 예상 미배당액 128,963,588원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 167,384,193원은 현 회차 예상배당이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 14층 건물의 2층 209호입니다.
- 입지. 이리백제초등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택과 상가가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주변 간선도로·지선도로가 정비되어 있고 인근 버스승강장이 있어 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
- 단지. 영등3차제일아파트는 1,177세대, 사용승인일 1998.12.19이며 동일 면적 59.77㎡ 실거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 소로1류에 접하고, 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
- 경매 통계. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총 취득부담을 분리해서 보세요. 현 회차는 23,866,000원에 낙찰되더라도 예상 인수액 128,963,588원이 추가됩니다.
- 유찰만 기다리는 전략은 효과가 제한적입니다. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 152,700,712원·152,610,498원으로 큰 차이가 없습니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부가 핵심입니다. 매각물건명세서상 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 현재 점유상태를 확인하세요. 주택임차권등기가 있는 사건이므로 인도·점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장을 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동을 확인하세요. 현재 계산에는 집행비용이 반영되어 있고, 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2,386만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 142,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰되어 23,866,000원까지 내려온 매우 싼 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 실제 임차인 한수빈의 보증금은 152,000,000원이고, 현 회차 예상 미배당액 128,963,588원이 매수인에게 승계됩니다.
그 결과 실질취득은 152,829,588원으로 올라가 최근 12개월 실거래 평균 132,250,000원의 115.6%, 최신 거래 120,000,000원의 127.4%가 됩니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 계속 약 152,000,000원 수준에 머뭅니다. 표면 최저가는 파격적이지만, 실제 경제성은 정반대입니다. 이 사건은 가격 할인형이 아니라 대항력 임차보증금 승계형으로 봐야 하며, 현 자료 기준으로는 최근 시세 대비 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
