전주지방법원 2025타경20646. 익산시 영등동 영등3차제일아파트 503동 209호, 전용 59.77㎡의 아파트입니다. 표면상 최저가는 34,094,000원으로 감정가 142,000,000원의 24.01%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 계산할 수 없습니다. 임차인 한수빈은 2020년 전입과 점유를 갖추었고, 2020.09.03. 확정일자를 받았으며, 보증금 152,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준인 2025.03.12. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 부분은 매수인에게 승계됩니다.
현재 매각가 34,094,000원을 가정하면 집행비용 1,013,692원을 먼저 제외하고 임차인에게 33,080,308원이 배당됩니다. 보증금 잔액 118,919,692원은 배당으로 회수되지 않아 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 낙찰대금과 인수액을 합친 153,013,692원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄어든 만큼 인수액이 늘어나 총부담은 약 152,700,000원~153,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 821 영등3차제일아파트 제503동 제2층 제209호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.77㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 14층 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용 중 |
| 소유자 | 김현정 (2022.06.02. 거래가 180,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 167,384,193원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 등기부의 핵심 말소기준은 2025.03.12. 강제경매개시결정입니다. 과거 설정된 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 반면 한수빈의 임대차계약·확정일자·전입·점유와 2024.02.07. 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 사건 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 7번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 계약·점유 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 한수빈 전유부분 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 계약 2020.09.02 확정 2020.09.03 전입 2020.11.19 점유 2020.12.04 배당요구 2024.02.07 | 152,000,000원 차임 없음 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 배당 부족분 매수인 인수 |
한수빈은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 중복 합산 문제는 없으며 보증금은 152,000,000원 한 건입니다. 전입신고와 점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 배당절차에서 우선변제권을 행사합니다. 다만 매각대금이 보증금보다 크게 부족해 우선배당을 받더라도 미변제액이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
영등3차제일아파트 전용 59.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 132,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 120,000,000원이며 거래 범위는 120,000,000원~168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.77㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 9 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 59.77㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.77㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.77㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 59.77㎡ | 8 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 59.77㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 59.77㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 59.77㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 59.77㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.77㎡ | 12건 | 132,250,000원 |
최저가 34,094,000원만 비교하면 최근 평균의 25.8%로 보이지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 실질취득 153,013,692원은 최근 평균보다 20,763,692원 높고, 최신 거래보다 33,013,692원 높습니다. 감정가 142,000,000원보다도 11,013,692원 높은 부담입니다. 따라서 이 사건은 4회 유찰됐음에도 현재 회차에서 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 감정가의 24.01% | 34,094,000원 | 118,919,692원 | 153,013,692원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% | 23,865,800원 | 128,963,784원 | 152,829,584원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 11.76% | 16,706,059원 | 135,994,650원 | 152,700,709원 |
회차별 인수액에는 각 시나리오의 예상 배당과 집행비용 추정이 반영돼 있습니다. 낙찰가가 내려가도 총부담은 임차보증금 152,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,013,692원 |
| 1. 임차인 한수빈 보증금 | 152,000,000원 | 33,080,308원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 167,384,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미변제액 | - | 118,919,692원 인수 |
집행비용은 매각가의 약 3.0%로 추정됐습니다. 임차인에게 매각대금 잔액이 우선 배당되며, 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 이리백제초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트와 상가가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스승강장이 있어 차량 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 14층 건물의 2층입니다. 급배수·위생·난방·소화전· 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 영등3차제일아파트는 1,177세대이며 사용승인일은 1998.12.19.입니다. 전용 59.77㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 평탄한 사다리형 토지의 아파트 부지로, 도시지역·제2종일반주거지역· 제1종지구단위계획구역입니다. 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
- 도로. 단지 남측과 서측의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 판단 기준은 최저가 34,094,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 153,013,692원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 임차인 배당액과 미변제액은 실제 배당표에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서와 최신 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 인수. 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 7번 임차권등기가 말소되지 않는다는 매각조건을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 점유·인도 협의. 임차권등기와 보증금 반환 관계를 확인하고 인도 시점, 열쇠 인계, 임차권 말소 협의 조건을 사전에 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 증가해 총부담은 약 152,700,000원 이상으로 유지됩니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮지만 취득비용은 낮지 않다”
이 사건의 최저매각가 34,094,000원은 매수인의 총비용을 보여주는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 152,000,000원이 선순위로 자리하고 있고, 현재 회차 예상 미배당액 118,919,692원이 매수인에게 넘어옵니다. 실질취득 153,013,692원은 감정가 142,000,000원보다 높고 최근 12개월 실거래 평균 132,250,000원과 최신 거래 120,000,000원도 웃돕니다.
4회 유찰은 가격 메리트가 커졌다는 신호가 아니라, 선순위 임차보증금 때문에 표면 최저가와 실제 부담이 분리된 결과로 봐야 합니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분이 인수액 증가로 이동하므로 총비용은 크게 내려가지 않습니다. 저가 낙찰형이 아니라 보증금 인수형이며, 현재 실거래 기준으로는 가격 경쟁력도 부족합니다.
