대구지방법원 2025타경8510. 경북 영천시 북안면 서당리 327 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 종교시설(법당 및 요사채)과 화장실 및 세탁실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조영애이고, 2017년 1월 9일 설정된 북안농업협동조합 근저당 372,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자 김경륜은 2025년 1월 7일 전입했고 2025년 9월 8일 배당요구를 했습니다. 전입일이 2017년 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 특정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 북안면 서당리 327 · 경상북도 영천시 북안면 북안서당길 85-87 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 종교시설(법당 및 요사채) · 화장실 및 세탁실 |
| 소유자 | 조영애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 661,222,340원 / 226,799,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북안농업협동조합 / 313,516,403원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2017.01.09 북안농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
등기상 핵심은 단순합니다. 2017년 1월 9일 북안농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2024년 12월 31일 경남신용보증재단 가압류 21,685,890원과 2025년 7월 3일 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경륜 | 사찰및주거 | 2025.01.07 | 미상 | 미상 | 2025.09.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 661,222,340원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 226,799,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
오히려 3회 연속 유찰됐다는 사실은 가격 외에도 종교시설 용도, 여러 필지의 접근성, 농지취득자격증명, 현황 도로, 맹지, 건물 소재지 차이 같은 특수성이 응찰 판단에 함께 작용하고 있음을 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 226,799,000원 | 222,823,814원 | 170,862,076원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 158,759,300원 | 155,736,670원 | 237,949,220원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 111,131,510원 | 108,775,669원 | 284,910,221원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 226,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,975,186원 |
| 1. 근저당 · 북안농업협동조합 | 372,000,000원 | 222,823,814원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 21,685,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 393,685,890원 중 채권자 예상배당은 222,823,814원, 미배당은 170,862,076원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 특수조건 — 이 사건의 진짜 난도
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 영천시 북안면 서당리 ‘냉정말’ 서측 인근으로, 주변은 전·과수원·단독주택·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 기호 1·3·5·6은 인근까지 차량 접근이 가능하고, 기호 4는 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 간선도로와의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 2-가는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 종교시설이고, 기호 2-나는 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 화장실 및 세탁실입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 기호 2-가의 유류보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 요약상 지목은 종교용지, 공시지가는 31,600원/㎡, 지형은 완경사·부정형입니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 종교시설과 토지가 결합된 물건이고, 농취증 대상 필지와 지적도상 맹지 필지가 함께 있어 일반 주거용 부동산보다 매수자 검토항목이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 4·5의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 경계·진입로 실측. 목록 1·5·6의 지적도상 맹지 여부와 실제 통행로, 목록 4의 현황 도로 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 소재지 확인. 기호 2-나 건물이 실제 서당리 328-1 지상에 있다는 점을 기준으로 점유·소유·사용관계를 대조해야 합니다.
- 매각 범위 구분. 제시외 건물과 수목은 포함되지만 이동식주택·컨테이너 창고 등 일부 구조물은 제외됩니다.
- 임차관계 확인. 김경륜은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약서와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 34.3%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 비교 실거래가가 없어 시세 할인폭으로 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·영천시 북안면 사실조회 회신을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 특수조건이 더 중요하다
등기상으로는 비교적 정리가 쉽습니다. 2017년 북안농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 김경륜도 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 보면 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐고, 목록 4·5의 농지취득자격증명, 목록 1·5·6의 지적도상 맹지, 목록 4 일부의 현황 도로, 기호 2-나의 실제 소재지 차이, 이동식 구조물의 매각 제외, 그리고 종교시설이라는 이용 특성이 동시에 존재합니다. 최저가 226,799,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 현장·농취증·경계·매각범위를 먼저 통과해야 하는 특수물건으로 보는 것이 맞습니다.
