대구지방법원 2025타경8618. 경산시 계양동 계양주공 305동 2층 205호, 전용 47.01㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정순애이며 2010.06.15. 거래가액 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2021.08.03. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 74,400,000원입니다. 이후 2025.07.15. 에이치아이피제일차유동화전문 유한회사 명의로 임의경매개시결정이 등기됐고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 노갑연이 2023.08.01. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당·인수 분석상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 임차관계 자체는 매각물건명세서에서 보완 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8618 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 계양동 669 305동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.01㎡ · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 정순애 (2010.06.15. 거래가액 50,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치아이피제일차유동화전문 유한회사 / 59,554,730원 |
| 말소기준 | 2021.08.03. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 · 채권최고액 74,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 정순애에게 있고, 2021.08.03. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준입니다. 2025.07.15. 임의경매개시결정은 그 뒤에 발생했으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당과 김재민의 전세권은 이미 등기부상 말소된 권리여서 현재 매수인이 부담할 권리가 아닙니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노갑연 | 2023.08.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
계양주공 동일면적 거래에서 가격 판단의 우선 기준은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 9건 평균은 86,833,333원, 최신 2026.02. 거래는 80,000,000원입니다. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 47.01㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 46.74㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2025.11 | 47.10㎡ | 1 | 91,500,000원 |
| 2025.09 | 47.01㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2025.08 | 46.74㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 47.10㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 47.10㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 47.10㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2025.05 | 47.10㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.12 | 47.10㎡ | 1 | 90,500,000원 |
| 2024.12 | 46.74㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.09 | 47.10㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 86,833,333원 |
전체 12건 평균은 92,083,333원이지만, 최근 12개월 평균은 86,833,333원으로 더 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -19.5%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 현재 가격을 평가하면 실제 최근 시장보다 높게 볼 수 있습니다. 신건 최저가 103,000,000원은 최근 시세 기준으로 가격 메리트가 없는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,358,000원 |
현재 회차 103,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 74,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 26,358,000원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 계양동 소재 경산동부등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 205호입니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측은 폭 약 15미터, 북동측·북서측은 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 846,600원/㎡, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 계양주공은 1,090세대이며 준공일은 1985.11.12.입니다. 최근 동일면적 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세는 -19.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 92,083,333원보다 최근 12개월 평균 86,833,333원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.6%이므로 현 회차에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -19.5%이므로 과거 고가 거래가 섞인 평균만으로 응찰가를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 임차관계 확인. 노갑연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 세부 임차조건을 대조해야 합니다.
- 배당 추정 범위. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2021.08.03. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 노갑연의 전입은 2023.08.01.로 그보다 뒤입니다. 따라서 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 감정가이자 최저가인 103,000,000원은 최근 12개월 평균 86,833,333원의 118.6%이고, 최신 거래는 80,000,000원입니다. 최근 추세 역시 -19.5%입니다. 권리상 부담보다 최근 시세보다 높은 신건 가격이 이 사건의 핵심 위험요소입니다.
