대구지방법원 2025타경8701. 경북 경산시 진량읍 진량영호맨션 101동 20층 2006호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 감정가 대비 3회 유찰로 크게 낮아진 최저매각가입니다. 감정가 113,000,000원에서 현재 최저매각가 38,759,000원으로 내려왔고, 같은 평형의 최근 실거래 평균 90,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
말소기준권리는 2023.09.14 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 2024년 경북 신용보증재단과 신용보증기금이 각각 가처분을 등기했고, 2025.07.24 농협은행의 임의경매가 개시됐습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 두 가처분의 피보전권리가 모두 사해행위취소에 따른 소유권이전등기 말소청구권이라는 점은 일반적인 채권 가압류와 다른 주의사항입니다.
또한 황재백의 전입일은 2024.12.03으로 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 따라서 가격상 매력과 권리상 불확실성을 함께 평가해야 하는 경매물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 선화리 720-2 진량영호맨션 101동 20층 2006호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 진량읍 영청길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트조 · 21층 중 20층 |
| 사용승인 | 1993.02.26 |
| 단지 규모 | 186세대 |
| 현재 소유자 | 주식회사패션타운플러스 (2024.05.16 소유권이전, 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 | 113,000,000원 |
| 최저매각가 | 38,759,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 71,380,647원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14 농협은행 근저당권 · 채권최고액 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 가처분을 확인해야 한다
말소기준권리는 농협은행의 2023.09.14 근저당권입니다. 채권최고액은 77,000,000원이고 채무자는 서연아입니다. 현재 소유자인 주식회사패션타운플러스는 이후인 2024.05.16 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기 순위상 말소기준권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 등기 말소와 관련 사해행위취소 소송의 법률적 효과는 구별해 확인해야 합니다. 소송 진행 여부, 판결 내용, 매수인의 소유권 취득에 미칠 영향을 입찰 전에 반드시 검토해야 합니다.
과거에 등기되었던 전세권, 근저당권, 가압류 및 압류 중 상당수는 이미 말소되었습니다. 특히 2021.05.13 설정된 농협은행 근저당권 64,800,000원은 2023.09.14 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 과거의 전세권 27,000,000원 등도 이미 말소된 권리이므로, 현재 임차인의 보증금이나 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 후순위 전입자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황재백 | 2024.12.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 전입자입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 최근 거래는 하락 추세
진량영호맨션 동일 평형 전용 84.98㎡의 실거래 내역입니다. 확인된 전체 11건의 평균은 98,772,727원이지만, 오래된 거래가격이 섞여 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래가격을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 84.98㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 20 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 14 | 113,000,000원 |
| 2023.08 | 84.98㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 84.98㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.09 | 84.98㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 84.98㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2022.02 | 84.98㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 84.98㎡ | 9 | 89,500,000원 |
| 2021.07 | 84.98㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.98㎡ | 11건 | 98,772,727원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
가장 최근 확인된 거래는 2025.06의 105,000,000원입니다. 그러나 직전 2025.03 거래는 75,000,000원이므로 거래별 가격 차이가 큽니다. 최근 12개월 평균은 90,000,000원이며, 과거 거래군과 비교한 추세는 -10.6%입니다. 즉, 이 단지의 실거래는 하락 추세를 나타냅니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,097,662원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 77,000,000원 | 37,661,338원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,097,662원을 제외한 37,661,338원이 농협은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 77,000,000원 기준 미배당액은 39,338,662원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
예상배당은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 실제 배당에서는 채권 원리금, 집행비용, 당해세, 임차인의 최우선변제 해당 여부 등에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 농협은행의 경매 신청 청구액은 71,380,647원이며, 위 표의 채권최고액 77,000,000원과 구별해야 합니다. 미배당액은 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·미배당 시나리오
추가 유찰 시 매각가격과 예상배당액이 어떻게 변하는지 비교한 것입니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 채권자의 미배당액은 유찰이 진행될수록 커집니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) 감정가의 34.3% |
38,759,000원 | 37,661,338원 | 39,338,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 24.01% |
27,131,300원 | 26,242,937원 | 50,757,063원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% |
18,991,910원 | 18,250,056원 | 58,749,944원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 진량읍 소재 와촌면 동자지 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 단독·다가구주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 1993.02.26 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트로, 21층 중 20층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 남서측 하향의 완경사지에 조성된 아파트 부지입니다. 지목은 대이며, 제3종일반주거지역에 속합니다.
- 규제. 소로2류(폭 8~10m)와 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 700,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 내부 이용상태는 아파트 1개 호수입니다.
- 환금성. 총 186세대 규모이며, 동일 평형 실거래 11건이 확인됩니다. 최근 거래 추세 -10.6%와 최근 12개월 거래 2건이라는 점을 고려하면 매도 시점과 적정가격에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인 확인. 경북 신용보증재단과 신용보증기금의 사해행위취소 관련 가처분 결정문, 본안 소송 진행 여부와 판결 결과를 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 검토. 2024.05.16 주식회사패션타운플러스의 소유권 취득과 이후 가처분 사이의 법률관계를 검토해야 합니다.
- 전입자 확인. 황재백의 전입일은 2024.12.03으로 후순위이지만, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유상황을 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력 없는 점유자라도 자진 인도가 이루어지지 않으면 인도명령·명도집행 등의 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
- 최근 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.06이며 최근 가격 추세는 -10.6%입니다. 입찰 전에 실제 거래 가능가격과 매도 수요를 재확인해야 합니다.
- 수리 상태. 1993.02.26 사용승인 건물이므로 내부 설비, 배관, 누수, 난방, 창호 등의 상태를 확인하고 예상 수리비를 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 체납 관리비가 있는지 확인하고 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 구분해야 합니다.
- 입찰자금. 현재 최저매각가 38,759,000원을 기준으로 입찰보증금, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 필요한 자금을 계산하되, 정확한 보증금 비율과 매각조건은 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건기록과 최신 재판·등기 변동을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 검증 후 판단”
경산 진량영호맨션 2006호는 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰되어 38,759,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 90,000,000원이므로 현재 최저가는 그 43.1%에 해당합니다. 가격만 놓고 보면 분명 눈여겨볼 만한 구간입니다.
하지만 가격 할인과 권리 안전성은 별개입니다. 근저당권 이후의 가처분 2건은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나, 모두 사해행위취소와 관련되어 있습니다. 점유자 황재백은 후순위 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정되지만 보증금과 실제 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 이러한 사항은 낙찰 전에 검증해야 합니다.
또한 최근 실거래 추세가 -10.6%로 하락하고 있고, 동일 평형의 최근 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 과거 고가 거래를 근거로 예상 매도가격을 낙관해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급입니다. 낮은 최저매각가는 분명한 가격상 강점이지만, 사해행위취소 가처분의 법률적 효과, 점유관계의 불확실성, 하락 추세와 환금성을 함께 고려한 보수적 평가입니다. 가처분 관련 소송과 임차관계가 확인되어야 가격 메리트를 실질적인 투자 기회로 판단할 수 있습니다.
