대구지방법원 2025타경8701. 경산시 진량읍 진량영호맨션 101동 20층 2006호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 감정가는 113,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 79,100,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자인 주식회사패션타운플러스는 2024.05.16. 이 물건을 거래가 90,000,000원에 취득했습니다.
등기부에는 과거 근저당·전세권·가압류·압류가 다수 나타나지만, 오래된 권리 대부분은 해지나 과거 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.14. 농협은행 근저당권이며, 그 뒤 설정된 경북신용보증재단·신용보증기금의 가처분과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 선화리 720-2 진량영호맨션 제101동 제20층 제2006호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트조 21층 중 20층 |
| 사용승인 / 규모 | 1993.02.26 · 진량영호맨션 186세대 |
| 소유자 | 주식회사패션타운플러스 (2024.05.16. 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 71,380,647원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 현재 인수권리는 없다
말소기준권리는 2023.09.14. 접수된 농협은행 근저당권으로 채권최고액은 77,000,000원입니다. 같은 날 기존 2021.05.13. 농협은행 근저당권은 해지로 말소됐습니다. 이후 2024.09.11. 경북신용보증재단 가처분, 2024.09.12. 신용보증기금 가처분, 2025.07.24. 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황재백 | 2024.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황재백의 전입일은 2024.12.03.으로 말소기준일인 2023.09.14.보다 늦습니다. 따라서 이 경매에서 선순위 대항력을 갖지 못해, 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 7,910만원은 최근 평균 아래, 그러나 하락장 보정이 필요하다
동일 단지·동일 전용면적 84.98㎡의 확인 거래는 11건입니다. 전체 평균 98,772,727원에는 2021~2023년의 높은 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 90,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 84.98㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 20 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 14 | 113,000,000원 |
| 2023.08 | 84.98㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 84.98㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.09 | 84.98㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 84.98㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2022.02 | 84.98㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 84.98㎡ | 9 | 89,500,000원 |
| 2021.07 | 84.98㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 79,100,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 87.9%로, 금액상 10,900,000원 낮습니다. 최신 거래 105,000,000원보다도 낮아 1회 유찰 가격에는 일정한 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -10.6%이므로, 과거 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,823,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 71,380,647원 | 71,380,647원 |
| 2. 가처분 2건 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,895,553원 |
농협은행 청구액 71,380,647원을 기준으로 한 단순 배당 가정입니다. 임차인의 소액임차인 최우선변제와 당해세 등이 확인되면 소유자 잔여액 및 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당액 변동과 별개로 황재백의 전입은 말소기준 이후이므로 매수인 보증금 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 84.98㎡ 아파트 1개 호수로 이용 중이며, 철근콘크리트조 21층 건물의 20층입니다.
- 입지. 경산시 진량읍 소재 와촌면 동자지 북측 인근으로, 주변에 아파트단지와 단독·다가구주택이 분포합니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통이며, 북서측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 700,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 소로2류 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1993.02.26 사용승인, 186세대 단지입니다. 동일 면적 거래가 이어졌으나 최근 12개월 거래는 2건이고 가격 추세는 -10.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 황재백의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 대항력 인수는 없지만 소액임차인 요건에 해당하면 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가처분 소멸 확인. 경북신용보증재단과 신용보증기금의 가처분이 말소기준 이후 권리인지 등기부 원본에서 접수일을 재확인하세요.
- 과거 권리 말소 확인. 오래된 전세권·근저당·가압류·압류는 말소 표기가 연결돼 있는지 갑구·을구 전체를 다시 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 평균의 87.9%지만 추세는 -10.6%입니다. 전체 평균 98,772,727원만을 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 내부 상태 확인. 1993.02.26 사용승인 건물인 만큼 누수, 창호, 난방, 배관, 승강기 및 내부 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 현재 체납세금, 당해세 여부를 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 회차 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 55,370,000원, 3회 유찰 시 38,759,000원으로 제시돼 있으므로 자금계획을 회차별로 나누어 검토하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘조건부 메리트’
이 물건은 등기부의 과거 이력이 길어 첫인상은 복잡하지만, 말소된 권리를 걷어내면 구조는 단순합니다. 2023.09.14. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가처분 2건과 경매개시결정은 소멸합니다. 황재백 역시 2024.12.03. 후순위 전입이므로 매수인 보증금 인수는 없습니다.
가격은 감정가 113,000,000원보다 크게 내려온 79,100,000원이고 최근 12개월 평균 90,000,000원의 87.9%여서 수치상 가격 여유는 존재합니다. 그러나 최근 추세가 -10.6%이고, 최신 확인 거래가 2025.06이라는 점, 1993년 사용승인 건물의 수리 가능성, 임차인 보증금과 명도 조건이 확인되지 않은 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격은 현장 확인을 전제로 한 조건부 메리트입니다.
