대구지방법원 2025타경8716. 대구 수성구 범어동 805-334, 청솔로14길 24-3에 있는 주택·창고 및 토지 매각 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(가) 주택, 기호(나·다) 창고이며 토지는 142.5㎡입니다. 현재 소유자는 송병희이고, 등기상 2020.11.09. 신한은행이 채권최고액 220,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 84,000,000원의 신한은행 근저당과 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 계산상 0원입니다. 그러나 이 물건은 일괄매각·제시 외 건물 포함·일부 지분 매각 조건이 붙어 있고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 말소 여부와 별개로 실제 점유관계와 매각 대상 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 805-334 · 대구광역시 수성구 청솔로14길 24-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(가) 주택 · 기호(나·다) 창고 |
| 토지 | 142.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 송병희 |
| 감정가 / 최저가 | 485,846,175원 / 485,846,175원 (신건) |
| 청구액 | 7,228,966원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물 매각 포함 · 목록 3 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.11.09. 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당은 2024.10.10. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2023.02.02. 설정된 신한은행 근저당 84,000,000원도 말소기준보다 뒤입니다. 2025년 이후 에스비아이저축은행 가압류 및 강제경매, 소상공인시장진흥공단 가압류, 한국주택금융공사·신한은행의 경매개시결정과 2026.01.12. 국의 압류도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 신건 메리트 단정 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 485,846,175원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이고, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 485,846,175원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 388,676,940원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 310,941,552원 | 29,761,401원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 388,676,940원, 2회 유찰 시 310,941,552원입니다. 2회 유찰 구간에서는 채권자 미배당액이 29,761,401원 발생하지만, 이 금액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아니며 배당 시나리오상 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 485,846,175원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,258,462원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 6,632,044원 | 6,632,044원 |
| 5. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,459,795원 | 10,459,795원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 7,228,966원 | 7,228,966원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사신한은행 | 7,228,966원 | 7,228,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,037,942원 |
현재 최저가 485,846,175원 가정 시 채권자 청구액 335,549,771원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 143,037,942원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지방고용노동청 서측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설·아파트단지로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대구지상철 3호선 수성구민운동장역이 있으며, 대중교통 및 간선도로 접근성은 보통입니다.
- 건물. 기호(가)는 세멘벽돌조 슬래브 및 기와지붕 단층 주택, 기호(나)는 세멘부록조 슬래브지붕 단층 창고이며 사용승인일은 1976.05.19.입니다.
- 토지. 142.5㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다.
- 제한. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 주택·창고·토지와 지분 매각 조건이 함께 있는 물건으로, 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 환금성은 가격만으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계, 매각물건명세서상 임차인 기재를 최종 확인하세요.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시 외 건물이 포함되고 목록 3은 지분 매각입니다. 현황과 공부상 대상 범위를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 485,846,175원의 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 388,676,940원, 2회 유찰 시 310,941,552원입니다. 2회 유찰부터 채권자 미배당 29,761,401원이 발생하지만 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·배당. 2026.01.12. 국의 압류가 존재하고 실제 배당에서는 당해세 등에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세금 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.11.09. 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당, 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸해 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 주택·창고·토지에 제시 외 건물과 지분 매각까지 결합되어 있고 임대관계는 미상입니다. 더구나 신건 485,846,175원을 객관적인 실거래 시세와 비교할 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 정리돼 있으나, 신건 가격은 검증 전 보류입니다. 입찰 판단의 승부처는 말소 여부보다 실제 점유·매각범위와 485,846,175원이 현지 가격에 비해 적정한지 확인하는 데 있습니다.
