대구지방법원 2025타경9170. 대구 북구 구암동 798-2의 토지 178.8㎡와 3층 건물로, 감정평가상 1층은 근린생활시설(펫미용실 등), 2·3층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정가 595,704,660원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 204,328,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.09.06. 대구원대새마을금고 근저당권 182,000,000원이며, 그 뒤 김희근 근저당권 100,000,000원과 가압류 4건, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 2024.09.06.보다 앞서 전입한 임차관계가 존재하고, 윤겸서·이삼식 및 매각물건명세서상 신고 2건은 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 윤겸서와 이삼식의 보증금이 미상이고, 별도 신고 2건도 보증금 미상 위험이 기재돼 있어 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 금액으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

2002.08.23. 칠곡농업협동조합 근저당권은 2005.04.25. 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2024.09.06. 대구원대새마을금고 근저당권 182,000,000원입니다. 이후 설정된 김희근 근저당 100,000,000원, 케이비국민카드·대구신용보증재단·하나카드·삼성카드 가압류 및 윤겸서의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 대항력 보증금 미상이 핵심

고유정과 이은희는 말소기준권리인 2024.09.06. 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 윤겸서·이삼식 및 매각물건명세서상 전입일 2020.11.13., 2021.05.13.의 신고는 말소기준보다 앞섭니다. 이 가운데 확정일자와 배당요구가 확인되는 신고는 우선변제권 행사가 가능하지만, 보증금 자체가 미상이므로 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 승계될지 현재 숫자로 계산할 수 없습니다.

③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류

감정가 595,704,660원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 204,328,000원입니다. 이는 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 143,029,600원, 5회 유찰 시 100,120,720원으로 제시돼 있습니다.

하지만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 더구나 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득가는 낙찰가보다 올라갑니다. 이 물건은 먼저 임차보증금을 확정한 뒤 그 실질취득가를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,328,000원 가정)

총 채권액 449,539,532원 중 200,667,408원이 배당되고, 미배당액은 248,872,124원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 또한 대항력 임차인의 미상 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 운남중학교 서측 인근이며 단독주택·다가구주택·근린생활시설·아파트단지·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 이용. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 다가구주택으로 사용 중인 혼합형 수익부동산입니다.
• 토지. 토지면적 178.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(단독주택용지)이며 비행안전제3구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 3층이며 위생·급배수·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차보증금 확정. 윤겸서·이삼식 및 선순위 신고의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 낙찰가 204,328,000원에 미배당·승계 보증금을 더한 금액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
• 윤겸서 관계 확인. 202호 임차관계 신고자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차의 실체와 관계를 확인해야 합니다.
• 1층 점유 확인. 고유정은 1층98.7평방미터에 보증금 30,000,000원·월세 700,000원으로 신고되어 있고 대항력은 없습니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 및 옥상 옥탑(계단실)이 포함 평가된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔액은 달라질 수 있습니다.
• 시세 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 주변 다가구·근린 혼합물건의 거래와 수익성을 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”

이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 595,704,660원이 세 번 유찰돼 204,328,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준일 이전부터 전입한 대항력 임차관계가 여러 건 존재하고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당표도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만, 미상 보증금이 확인되기 전에는 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 실질취득가는 204,328,000원보다 높아질 수 있고, 시세 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수도 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리확인이 선행돼야 하는 C급 검토형 물건입니다.