매력지수 D등급 · 10회 유찰로 가격은 낮지만 1.1억 임차권 인수 위험이 남는 고위험 물건
최저가는 378만 원이나 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.1억 미배당 가능성이 있어 실질취득이 크게 증가하며 인수 위험이 핵심
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 10회 유찰로 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권 인수 위험입니다. 임차인 김진광의 보증금은 1.1억이고, 현재 매각대금에서는 대부분 배당되지 않아 매수인 부담 가능성이 있습니다.
감정가 / 최저가
134,000,000원 / 3,786,000원
10회 유찰
임차보증금
110,000,000원
대항력·우선변제 가능
최저가 ÷ 최근12개월 시세
4.6%
단, 인수 위험 별도
예상 인수액
106,682,148원
현 배당 시나리오 기준
춘천지방법원 2024타경54019. 강원 홍천군 홍천읍 파크빌비 4층 404호 다세대입니다. 감정가는 1.34억이지만 10회 유찰 후 최저가는 378.6만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 을구 임차권등기 김진광의 보증금 1.1억이 존재하고, 매각물건명세서에도 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2024타경54019
소재지
강원특별자치도 홍천군 홍천읍 공작산로 150-15, 4층404호 (파크빌비)
물건종류 / 이용상태
다세대 · 연립주택
소유자
주식회사승화주택
감정가 / 최저가
134,000,000원 / 3,786,000원
청구금액
110,000,000원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수
말소기준권리는 2020.02.21 설정된 을구 근저당권(문주)입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 임차권등기 김진광은 전입일 2020.02.17, 확정일자 2020.02.17로 확인되며 말소기준권리보다 앞선 권리로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
권리
배당/인수
김진광
110,000,000원
대항력 有 · 우선변제권 有
부족분 인수 가능
⛔ 핵심 위험 현재 최저매각가 3,786,000원 기준 배당 예상액은 임차보증금 중 3,317,852원 수준입니다. 부족분 106,682,148원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격보다 실질취득을 봐야 한다
파크빌B 최근 거래 12건 평균은 90,146,666원, 최근 12개월 평균은 82,500,000원입니다. 최저매각가는 시세 대비 매우 낮지만, 대항력 임차권 인수가 발생하면 실질취득가는 크게 달라집니다.
배당 분배 (최저가 378.6만원)
최저가 vs 실질 부담
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 위험을 포함해 판단해야 합니다.
④ 예상 배당표
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
468,148원
임차인 김진광 보증금
110,000,000원
3,317,852원
전세권 김진광
110,000,000원
0원
근저당 문주
20,000,000원
0원
가압류 인천수산업협동조합
39,942,738원
0원
⑤ 입찰 체크리스트
인수금액 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당분을 포함한 실질취득가를 계산해야 합니다.
임차인 확인. 김진광 임차권등기와 전세권이 함께 존재하므로 관계 및 실제 점유 여부 확인이 필요합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
저가 착시 주의. 10회 유찰 자체보다 남아있는 권리 부담이 투자 판단의 핵심입니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만, 취득가는 다르다”
이 물건은 최저가만 보면 매력적인 초저가 다세대입니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.1억이 존재해 단순 낙찰가 기준 판단은 위험합니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 임차보증금 인수 가능성이 남아 있어 가격보다 권리 부담 확인이 우선인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
8.7회 유찰·매각 8%
소재지
강원특별자치도 홍천군 홍천읍 공작산로 150-15, 4층404호 (파크빌비)
법원·사건
춘천지방법원
·2024타경54019
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-13 10:00
·경매법정(102호법정)
물건
파크빌비 4층404호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
