춘천지방법원 2025타경590. 춘천시 동산면 군자리 1391, 남춘천일반산업단지 안의 공장·창고·사무실 및 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 8,265.9㎡의 공장용지이고, 감정평가상 건물은 공장·창고·사무실 등으로 이용 중입니다. 감정가는 5,835,676,300원, 현재 최저가는 4,084,973,000원으로 감정가의 70%이며 이미 4회 유찰됐습니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.01. 신한은행 근저당권 2,352,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당 1,700,400,000원, 2023.08.25.의 643,200,000원 근저당과 이후 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경590 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 동산면 군자리 1391 · 종자리로 33-61 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 8,265.9㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사지인산업 |
| 감정가 / 최저가 | 5,835,676,300원 / 4,084,973,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,851,328,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.01. 을구 1번 신한은행 근저당 2,352,000,000원입니다. 을구 2번·3번 신한은행 근저당, 국·춘천시 압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 그 이후 순위여서 매각으로 소멸합니다. 2025.06.16.에는 신한은행 근저당 일부가 신용보증기금에 각각 637,000,000원, 222,000,000원 대위변제로 일부 이전됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 사업자등록 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사지인건설 | 가동동 2층 | 2023.06.08 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사지인건설은 가동동 2층을 사용하고 있고 사업자등록일은 2023.06.08.입니다. 말소기준권리인 2023.06.01. 신한은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 200,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 4,084,973,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 3,267,978,400원(56%), 6회 유찰 시 2,614,382,720원(44.8%)입니다. 그러나 공장·산업용 부동산은 일반 주택처럼 감정가 대비 할인율만으로 매입 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 70% | 4,084,973,000원 | 4,041,723,270원 | 753,876,730원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 56% | 3,267,978,400원 | 3,232,898,616원 | 1,562,701,384원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 44.8% | 2,614,382,720원 | 2,585,838,893원 | 2,209,761,107원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,084,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,249,730원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,352,000,000원 | 2,352,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,700,400,000원 | 1,689,723,270원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 643,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 4,795,600,000원, 채권자 배당액은 4,041,723,270원이며 753,876,730원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지·기계기구 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 남춘천일반산업단지 내에 위치하며 주위는 공업용 부동산과 공업나지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 공장·창고·사무실 등 및 공장으로 이용 중이며 일반철골구조 경사지붕입니다.
- 토지. 공장용지 8,265.9㎡, 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·연구개발특구에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·화재경보 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 기계기구. 관계인 설명에 따라 작동 가능을 전제로 평가됐으므로 대상 동일 여부와 실제 사용가능 여부를 재확인해야 합니다.
- 소재 확인. 기계기구 중 기호 ①·②는 기준시점 현재 소재불명으로 확인됐고, 현존하는 기호 ③·④만 감정평가됐습니다.
- 매각 제외. 토지 지상의 컨테이너 및 적치물은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 산단 입주자격 확인. 낙찰자는 한국산업단지공단과 입주계약을 체결해야 하며, 해당 구역은 C25업종으로 입주가 제한됩니다.
- 기계기구 실사. 기계기구의 동일성·현존 여부·작동상태를 현장에서 확인해야 합니다. 이동이 용이한 탑핑머신과 CO2 용접기도 별도 확인 대상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구와 제시외 건물이 포함되므로 목록별 매각범위를 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 주식회사지인건설은 대항력이 없지만 실제 점유 중이므로 인도·명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국과 춘천시 압류가 존재하고 예상배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않으므로 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 공장 운영 가능성, 업종 제한, 기계기구 상태와 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 산업용 자산의 실제 활용성”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 0원이라는 점에서는 권리구조가 깔끔합니다. 하지만 이미 4회 유찰돼 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔고, 공장·토지라는 자산 특성에 더해 산업단지 입주계약과 C25업종 제한, 기계기구 소재·작동상태 확인이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 실제로 해당 업종으로 입주·가동할 수 있는지와 기계기구 가치가 확인되는 가격인가가 핵심입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 활용성은 보수적으로 검증해야 합니다.
