대구지방법원 2025타경9229. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 168-9 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 제1종근린생활시설(사무실), 2~4층 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 380.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 평지·가로장방·소로한면 조건입니다. 현재 최저매각가는 328,521,000원으로 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
다만 이 사건은 단순히 “3회 유찰됐으니 싸다”라고 볼 수 있는 구조가 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 다가구주택 특성상 개별 점유관계 확인이 핵심입니다. 특히 전입일이 확인되지 않는 ‘부터’에 대해서는 대항력을 가능·미상으로 두고 현장과 원문 서류에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9229 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 168-9 · 경상북도 칠곡군 석적읍 서중리3길 7-6 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(사무실), 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 380.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김도형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 957,784,900원 / 328,521,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새의성농업협동조합 / 493,304,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 일괄매각 | 수목(조경수 등)은 토지에 포함 평가 · 옥탑 및 발코니 등은 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.07.15 근저당
말소기준은 2014.07.15 접수된 새의성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고, 토지 중리 168-9와 공동담보입니다. 이후 설정된 주식회사소프트원의 전세권, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 한국토지주택공사의 주택임차권과 최정호의 주택임차권도 있었으나 각각 2019.02.14, 2021.07.05 말소됐습니다. 주식회사소프트원의 전세권은 2017.08.03 설정으로 말소기준보다 후순위이며, 배당표에서도 예상배당은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 전입은 후순위, 1건은 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 점유·임차 표시가 5건 있습니다. 전입일이 확인되는 박영수, 최선화, 김재철, 주식회사는 모두 2014.07.15 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘부터’는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영수 | 54.11평방미터 | 2022.08.31 | 10,000,000원 / 330,000원 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최선화 | 203호 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.11.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재철 | 302호 | 2016.02.11 | 미상 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 2025.11.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 34.3%여도 ‘싸다’는 결론 금지
현재 최저매각가는 328,521,000원, 감정가는 957,784,900원으로 3회 유찰 후 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 같은 시세 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
실질취득 산정은 현재 배당표상 매수인 인수액 0원을 적용하면 최저매각가와 같은 328,521,000원입니다. 다만 전입일·보증금이 미상인 점유관계가 남아 있으므로, 이 금액 역시 현재 확인된 권리만 기준으로 한 산정으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,521,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,399,294원 |
| 2. 근저당권 · 새의성농업협동조합 | 540,000,000원 | 323,121,706원 |
| 3. 전세권 · 주식회사소프트원 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 603,000,000원 중 예상배당은 323,121,706원이며 미배당은 279,878,294원입니다. 신청채권자 청구액 493,304,622원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 제1종근린생활시설(사무실)·화장실·계단실, 2~4층은 다가구주택입니다. 순수 주거 단일용도가 아닙니다.
- 주위환경. 대교초등학교 북동측 인근이며, 동류형 다가구주택·근린생활시설·단독주택·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 380.0㎡, 공시지가 357,700원/㎡, 제1종일반주거지역, 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층이며 위생·급배수·도시가스공급·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다가구주택에 1층 근린생활시설이 결합된 혼합 이용형태이므로, 단일 주거형 집합건물처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘부터’의 실제 점유부분, 전입일, 보증금 유무를 매각물건명세서 원문과 현장에서 확인해야 합니다. 현재 핵심 권리 리스크입니다.
- 임차인 원문 대조. 최선화·김재철·주식회사는 보증금이 확인되지 않으므로 계약서·배당요구서 등 원문과 대조가 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
- 전세권 처리. 주식회사소프트원의 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조이며 예상배당은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 인근 다가구주택·근린혼합 건물의 실제 거래와 수익성을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 수목은 토지에, 옥탑 및 발코니 등은 건물에 포함 평가된 점을 현황과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%보다 중요한 건 미상 점유의 정리”
등기 권리만 놓고 보면 말소기준은 명확합니다. 2014.07.15 새의성농업협동조합 근저당 이후의 전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 전입일이 확인되는 점유자들도 모두 말소기준 이후입니다.
그러나 다가구주택은 각 호실 점유관계가 핵심이고, 이 사건에는 전입일과 보증금이 확인되지 않는 ‘부터’가 남아 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “확인된 권리는 대체로 정리되지만, 미상 점유 1건 때문에 완전 무인수 확정은 보류”입니다. 또한 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔더라도 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 확인은 미상 점유에서, 가격 판단은 별도 시세 검증에서 승부가 납니다.
