춘천지방법원 2025타경1951. 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 167-4의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 단독주택으로 조사됐습니다. 소유자는 이지원이며, 등기상 말소기준은 2017.11.30. 설정된 동춘천농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 주식회사디와이에스나인의 근저당권과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매각물건명세서에 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 조사되어 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1951 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 167-4 · 강원특별자치도 춘천시 신동면 김유정로 1171-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이지원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 365,345,650원 / 179,019,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 366,575,341원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2017.11.30. 동춘천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2019.03.12. 오유열 근저당권 125,000,000원은 2022.03.11. 해지로 이미 말소됐고, 2019.12.11. 오유열의 임의경매개시결정도 2020.09.04. 취하로 말소됐습니다. 2021.12.30. 주식회사디와이에스나인 근저당권 300,000,000원과 2025.08.22. 강제경매개시결정은 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 4회 유찰 — 낮아진 가격보다 물건 범위를 먼저 본다
현재 최저매각가는 179,019,000원으로 감정가 365,345,650원의 49%입니다. 4회 유찰된 상태입니다. 하지만 실거래 비교 자료가 있는 아파트처럼 단순히 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 이 사건은 건물과 여러 토지가 함께 움직이고, 제시외건물과 매각 제외 물건, 하천 저촉 토지가 동시에 포함되어 있어 실제 사용·처분 가능 범위가 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 179,019,000원 | 175,712,734원 | 622,862,607원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 143,215,200원 | 140,410,187원 | 658,165,154원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 114,572,160원 | 112,168,150원 | 686,407,191원 | 0원 |
회차가 내려가도 이 사건의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 현재 회차 622,862,607원에서 5회 유찰 시 658,165,154원, 6회 유찰 시 686,407,191원으로 커집니다. 이는 낙찰가 하락에 따른 채권 회수 부족 문제이지, 그 부족액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,266원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동춘천농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사디와이에스나인 | 300,000,000원 | 43,712,734원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사디와이에스나인 | 366,575,341원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 798,575,341원, 총 배당액은 175,712,734원, 미배당액은 622,862,607원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 자체의 핵심 — 일괄매각과 제시외 범위
매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 동시에 목록별로 확인해야 할 사항이 여러 개 있습니다.
- 대지면적 관계. 일반건축물대장에는 대지면적 584㎡로 등재되어 있으나, 목록2의 362.0㎡와 목록3의 222.0㎡가 일단지로 조사되어 자세한 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 석축·조경·수목·공작물. 목록2~4 지상의 석축, 조경, 수목 및 기타공작물은 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 담장. 소유관계가 불명하여 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 이동식 창고. 목록3의 이동식 창고는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 제시외건물. 감정평가서상 제시외건물은 일반건축물대장상 2022.11.03. 증축된 것으로 조사되나 미등기 상태이므로 별도 확인이 필요합니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명이 불필요합니다. 전용허가일은 2021.11.26., 전용목적은 단독주택, 허가신청권자는 이지원입니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 춘천시 신동면 증리 소재 삼포1교 남서측 인근이며, 부근은 단독주택 등으로 이루어진 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 드라이비트·스타코·일부 판넬, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 플라스틱샤시 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 목록2·3은 도시지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역입니다. 토지 자료상 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 121,700원/㎡입니다.
- 하천 저촉. 목록4는 자연녹지지역이면서 일부 하천 저촉 및 하천구역에 해당하며, 건축법상 도로 일부도 포함합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.11.30. 동춘천농업협동조합 근저당권을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록2·3의 일단지 관계와 건축물대장상 대지면적 584㎡의 관계를 확인하세요.
- 제외 물건 구분. 담장과 이동식 창고가 매각에서 제외되므로 현장에서 위치와 이용상태를 특정하세요.
- 미등기 제시외건물. 2022.11.03. 증축된 것으로 조사된 제시외건물의 법적·물리적 상태를 확인하세요.
- 하천구역 확인. 목록4의 하천 저촉·하천구역이 실제 이용 및 향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단. 4회 유찰·감정가 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 확정하지 말고, 토지와 건물의 실제 이용 범위를 기준으로 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2017.11.30. 동춘천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건 자체는 다릅니다. 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 일괄매각 토지의 관계, 미등기 제시외건물, 매각 제외 담장·이동식 창고, 일부 하천 저촉을 정리하지 않고는 단순히 “많이 떨어졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수액이 아니라 낙찰 후 실제 확보되는 사용·처분 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
