춘천지방법원 2025타경2350. 이 사건은 홍천군 서면 팔봉리 일대의 토지와 여러 용도의 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 주거용 다가구주택·주택·근린생활시설·주상용 건물·종교집회장 등이 함께 확인되고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 감정가는 5,384,149,590원, 현재 최저매각가격은 1,846,764,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
가격은 감정가에 비해 크게 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 매각 제외 제시외 건물, 법정지상권 가능성, 하천구역 저촉 및 현황 도로 등의 요소가 실제 이용가치와 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2350 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리 154 |
| 등기부 표시 건물 | 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리 166-7 · 도롱골길126번길 24 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주거용·근린생활시설·주상용·종교집회장 등 포함 |
| 소유자 | 강경자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,384,149,590원 / 1,846,764,000원 |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 도봉새마을금고 / 3,454,310,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준일 확인이 중요하다
현재 등기된 도봉새마을금고 근저당권 3,240,000,000원과 480,000,000원, 이영남 근저당권 2,760,000,000원, 그리고 2025.10.16 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당 없음으로 기재되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영남 | 2019.06.05 | 20,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이영남의 전입일은 2019.06.05이고 보증금 20,000,000원, 월세 350,000원입니다. 제공된 권리분석에서는 전입신고가 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 해석 — 감정가 대비 34%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가격 1,846,764,000원으로, 시나리오상 감정가 34% 수준입니다. 다음 회차로 넘어가면 4회 유찰 시 1,292,734,800원, 5회 유찰 시 904,914,360원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,846,764,000원 | 1,825,896,360원 | 4,654,103,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,292,734,800원 | 1,277,407,452원 | 5,202,592,548원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 904,914,360원 | 893,465,216원 | 5,586,534,784원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,846,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,867,640원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 도봉새마을금고 | 3,240,000,000원 | 1,825,896,360원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 도봉새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 22번 근저당권 · 이영남 | 2,760,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권자 총액은 6,480,000,000원, 현재 회차 예상 배당은 1,825,896,360원, 미배당은 4,654,103,640원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 이용상태·토지 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 복합 이용. 기호19는 1·2층 다가구주택, 기호21은 주택, 기호23·24는 근린생활시설, 기호27은 1층 근린생활시설·2층 주택, 기호28은 주택, 기호29는 종교집회장, 기호30은 주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 중 관정 등은 포함되나 목록5 지상 강당 및 다락은 매각에서 제외됩니다. 목록2·10 지상의 간이창고·LPG탱크·이동식정자 등도 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 하천 관련. 목록6·12·25 및 16·26은 토지이용계획상 하천구역에 해당하고, 목록6은 일부 현황이 하천입니다.
- 도로 등 현황. 목록9·12·13·16·18·26은 현황이 도로 등이며, 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용상태가 다릅니다.
- 용도지역. 다수 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당하며, 기호18은 보전관리지역입니다.
- 접근성. 팔봉1교 남동측 인근으로 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 주위환경. 인근은 근린생활시설·농경지·임야 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 목록5 지상 매각 제외 강당 288.78㎡와 다락 61.3㎡에 관한 법정지상권 성립 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 말소기준일 원문 대조. 2019.01.07 홍천군 압류가 기준권리로 표시되어 있으나 2019.03.15 해제 기록도 있으므로 임차인 대항력 판단과 함께 원문 확인이 필요합니다.
- 임차인 관계 확인. 이영남은 보증금 20,000,000원·월세 350,000원으로 조사됐고 등기부상 근저당권자와 동일한 이름입니다. 실제 임대차 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 구분. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 강당·다락·간이창고·LPG탱크·이동식정자 등을 현장에서 구분해야 합니다.
- 하천·도로 현황 확인. 하천구역 저촉, 일부 현황 하천, 여러 필지의 현황 도로 등이 실제 사용·개발에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34% 회차이지만 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 단순 할인율이 아닌 토지·건물별 이용가치와 제약을 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권자 미배당액이 4,654,103,640원이며 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 3회 유찰로 최저가격이 감정가 34% 수준까지 내려왔고, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없으며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 이영남 역시 제공된 분석에서는 대항력 없음으로 분류됩니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순한 등기 인수보다 부동산 자체의 복잡성입니다. 토지와 여러 용도의 건물이 일괄매각되고, 일부 제시외 건물은 제외되며, 그중 강당 288.78㎡와 다락 61.3㎡에는 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 하천구역·현황 하천·현황 도로와 공부상 차이까지 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 큰 할인만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 명시 인수는 0원, 그러나 현장·토지·법정지상권 검증 없이는 접근하기 어려운 사건으로 보는 것이 적절합니다.
