춘천지방법원 2025타경2350. 홍천군 서면 팔봉리 일대 토지와 여러 용도의 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택, 일반 주택, 근린생활시설, 주상용 건물, 종교집회장으로 이용되고 있습니다. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐지만, 대규모 혼합자산인 만큼 일반 주거용 부동산과는 입찰 검토 방식이 완전히 다릅니다.
최저매각가는 감정가의 70%인 3,768,905,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 최저매각가와 같습니다. 다만 동일 물건의 실거래 시세와 비교해 저렴하다고 판단할 근거는 없으며, 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 제외건물·법정지상권·토지 현황·권리연혁을 실제로 확정할 수 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2350 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리 154 |
| 등기표시 건물 | 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리 166-7 · 도롱골길126번길 24 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지 및 주거·근린생활·종교시설 일괄매각 |
| 이용상태 | 다가구주택·주택·근린생활시설·주상용 건물·종교집회장 |
| 소유자 | 강경자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,384,149,590원 / 3,768,905,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도봉새마을금고 / 3,454,310,870원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 별개로 원본 대조가 필요하다
후순위로는 도봉새마을금고의 2019.07.31. 근저당권 3,240,000,000원과 2021.03.03. 근저당권 480,000,000원, 이영남의 2021.09.10. 근저당권 2,760,000,000원이 기재돼 있습니다. 2025.10.16. 도봉새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당 없다고 명시돼 있으나, 앞선 말소 연혁까지 포함한 최선순위 확정은 별도의 핵심 검토사항입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 분석상 대항력 없음
| 성명 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이영남 | 주민등록등재자 | 2019.06.05 | 20,000,000원 / 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증금은 20,000,000원, 월세는 350,000원입니다. 전입신고일 2019.06.05.은 제시된 말소기준일 2008.09.12.보다 늦어 분석상 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 중복 보증금은 합산하지 않습니다.
③ 물건 구성 — 주택 한 채가 아닌 복합 일괄매각
| 주거용 | 다가구주택, 1·2층 주택 및 부속건물 |
|---|---|
| 근린생활시설 | 경량철골구조 건물, 주상용 건물 1층 등 |
| 주상용 | 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 종교시설 | 1·2층 종교집회장 |
| 기본 설비 | 위생·급배수·난방설비 |
| 주위환경 | 팔봉1교 남동측 인근 · 근린생활시설·농경지·임야 혼재 |
| 교통 | 본건 및 인근까지 차량 접근 가능 · 대중교통 사정 보통 |
그 밖에도 관정 등 일부 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 목록 2·10 지상의 간이창고, LPG탱크, 이동식정자 등은 평가와 매각에서 제외됩니다. 포함되는 시설과 제외되는 시설의 경계, 소유자와 사용자의 관계, 전기·수도·가스 등 설비 연결관계를 입찰 전에 구분해야 합니다.
④ 토지 현황 — 하천·도로·공부 차이가 함께 존재한다
- 용도지역. 다수 토지가 계획관리지역과 성장관리계획구역에 속하고, 일부는 보전관리지역입니다.
- 하천구역. 목록 6·12·25·16·26은 하천구역에 저촉되며, 목록 6은 일부가 현황 하천입니다.
- 도로 현황. 목록 9·12·13·16·18·26은 현황이 도로 등으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 임야가 제시외 건물 부지나 도로로 이용되고, 전으로 표시된 토지가 도로 또는 휴경지로 이용되는 등 공부와 현황의 차이가 있습니다.
- 대표 토지 정보. 표시된 토지는 대 400㎡, 주상용, 평지·사다리형, 세로한면 접면이며 공시지가는 249,700원/㎡입니다.
- 가축사육 제한. 국가하천 홍천강 100m 관련 가축사육제한구역이 포함됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,768,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 40,089,050원 |
| 2. 근저당 · 이현정 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 6. 근저당 · 이명우 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 7. 근저당 · 안창화 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 8. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,280,000,000원 | 1,674,815,950원 |
| 9. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 이세영 | 780,000,000원 | 0원 |
| 12. 근저당 · 도봉새마을금고 | 3,240,000,000원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 도봉새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 이영남 | 2,760,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 합계 15,104,000,000원 중 예상배당은 집행비용을 제외하고 3,728,815,950원이며, 미배당은 11,375,184,050원입니다. 신청채권자 도봉새마을금고의 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 등기상 말소 이력이 함께 기재된 권리가 포함돼 있으므로 실제 배당은 유효한 권리, 채권 잔액, 배당요구와 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 3,768,905,000원 | 3,728,815,950원 | 11,375,184,050원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,638,233,500원 | 2,609,451,165원 | 12,494,548,835원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,846,763,450원 | 1,825,895,816원 | 13,278,104,184원 | 0원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 팔봉1교 남동측 인근으로 근린생활시설, 농경지, 임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도 혼합. 주택·다가구주택·근린생활시설·주상용 건물·종교집회장이 섞여 있어 수익성과 운영비를 건물별로 따로 검토해야 합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·보전관리지역·하천구역·가축사육제한구역 등이 물건별로 다르게 적용됩니다.
- 현황 차이. 임야·전·체육용지 등 공부상 지목과 제시외 건물 부지, 도로, 휴경지 등 실제 이용이 일치하지 않는 목록이 다수입니다.
- 환금성. 대규모 복합 일괄매각이며 법정지상권과 토지별 제한을 함께 검토해야 해 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2008.09.12. 이현정 근저당권과 2008.10.02. 말소 기재의 관계를 등기부 원본과 공동담보목록으로 확정하세요.
- 임차인 대항력 재검증. 이영남의 전입일 2019.06.05.과 실제 유효한 최선순위 권리일을 대조하고, 임대차계약서·보증금 지급내역·점유 범위를 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 강당 288.78㎡와 다락 61.3㎡의 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계 변동을 확인하세요.
- 포함·제외 시설 구분. 관정 등 포함 시설과 간이창고·LPG탱크·이동식정자 등 제외 시설을 현황도에 표시하세요.
- 토지별 실사. 하천구역, 현황도로, 휴경지, 임야, 제시외 건물 부지를 목록별로 구분해 실제 사용 가능한 면적을 산정하세요.
- 인허가 확인. 주택·근린생활시설·종교집회장의 건축물대장상 용도와 현재 이용, 영업·집회 관련 인허가를 대조하세요.
- 현장 점유 조사. 주민등록등재자 외 실제 거주자·운영자·종교시설 사용자와 출입·관리 주체를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 토지별 가치, 제외건물 부담, 보수비와 명도비를 반영해 응찰 상한을 계산하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리가 없고 임차인도 분석 기준상 대항력이 없어, 표면적인 금전 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 본질은 주택 한 채가 아니라 여러 토지와 주거·상업·종교시설이 결합된 복합 일괄매각입니다. 매각에서 빠지는 강당과 다락의 법정지상권 성립 여부가 불명확하고, 일부 토지는 하천구역이나 현황도로이며 공부와 실제 이용도 일치하지 않습니다.
여기에 말소기준으로 제시된 2008년 근저당권의 후속 말소 기재, 주민등록등재자와 후순위 근저당권자의 동일한 이름까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 인수 0원이라는 한 가지 장점보다 원본 권리확정과 현장 실사 능력이 성패를 좌우하는 고난도 물건입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없으며, 법정지상권과 실제 사용 가능 면적을 확정하지 못한다면 응찰을 보류하는 편이 합리적입니다.