전주지방법원 2025타경20722. 익산역 동측 인근 후면 상가지대에 있는 토지 320.6㎡와 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트조 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 용도는 여관 및 근린생활시설이지만 현황은 장기간 공실이며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
권리관계는 현재 소유자 김성심이 2013년 7월 11일 종전 경매에서 취득한 이후를 중심으로 봐야 합니다. 과거 2004년 익산시 압류는 2009년 6월 15일 공매로 말소됐고, 현재 경매에서 실질적인 말소기준 역할을 하는 권리는 2016년 6월 3일 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다.
이후의 국세 압류, 경매개시결정과 익산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 빠질 수 있으므로, 낙찰자가 권리를 직접 인수하지 않더라도 배당표와 경매 진행 안정성에는 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20722 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 중앙동1가 18-6 · 전북특별자치도 익산시 중앙로 5-13 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 공부상 여관 및 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 토지 | 대 320.6㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성심 (2013.07.11. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 556,797,000원 / 190,982,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 305,950,276원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 현 소유권 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없는 것으로 명시되어 있어, 현재 확인 범위에서 임차보증금이나 등기상 권리를 승계할 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 190,982,000원으로 감정가 556,797,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래로 가격을 바로 비교할 수 있는 유형이 아닙니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 특히 건물은 장기간 공실이고, 지하층은 침수 상태라 내부 진입이 불가능했으며, 위생·난방설비도 설치 여부만 확인됐을 뿐 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,473,748원 | - |
| 중소기업은행 근저당권 | 360,000,000원 | 187,508,252원 | 172,491,748원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 매수인 인수 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금은 중소기업은행 근저당권에 배당되며, 채권최고액 기준 172,491,748원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 별도 우선채권은 반영하지 않았습니다.
④ 물리적 상태 — 권리보다 현장 위험이 크다
- 장기간 공실. 공부상 용도는 여관 및 근린생활시설이나 현황은 장기간 공실로 조사됐습니다.
- 지하층 침수. 감정평가 조사 당시 지하층이 침수 상태여서 내부 진입이 불가능했습니다.
- 설비 상태 미확인. 기본 위생설비와 난방설비가 설치되어 있으나 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 동측 인근이며 근린생활시설이 주를 이루는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 320.6㎡, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 공시지가는 846,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주택보다 매수층이 제한되는 숙박·근린시설이고 장기간 공실과 3회 유찰이 겹쳐 재매각성과 임대수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 침수 범위 확인. 지하층 배수 상태, 누수 원인, 전기·배관·난방 손상 여부를 직접 조사하세요.
- 설비 작동 점검. 위생설비와 난방설비의 작동 여부, 교체 범위와 비용을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·이용 상태와 철거 필요성을 대조하세요.
- 공실 활용계획. 여관·근린생활시설을 그대로 운영할지, 다른 상업용도로 활용할지 사전에 검토하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당 구조를 검증하세요.
- 현장 점유 확인. 장기간 공실 조사 이후 점유관계가 달라졌는지 매각 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 토지가격, 건물 잔존가치, 보수비와 예상 공실기간을 합산해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 건물 상태는 낙찰자가 해결한다”
이 사건은 확인된 임차인과 법정지상권이 없고, 중소기업은행 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조가 명확합니다.
하지만 3회 유찰과 감정가의 34.3%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 장기간 공실, 지하층 침수, 설비 작동 미확인, 제한적인 상업용 매수층이 함께 존재합니다. 비교 가능한 실거래 근거도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
권리 인수는 0원, 물리적 복구비는 미상. 이 물건의 승부처는 등기부보다 현장입니다. 지하층과 설비 상태를 확인하고, 토지 가치와 실제 활용수익에서 복구비·공실비용을 뺀 금액을 기준으로 응찰해야 합니다.
