춘천지방법원 2025타경2992. 홍천군 내면 방내리 1271-4의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 542㎡, 지목은 대이고 농림지역·농업진흥구역에 포함됩니다. 현재 소유자는 장성군이며, 2022년 6월 21일 내면농업협동조합 근저당권 36,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 가압류 4건과 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 현재 최저매각가 42,162,000원을 가정한 배당에서도 근저당권은 36,000,000원 전액이 배당되고 후순위 내면농업협동조합 가압류에 5,003,084원만 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다. 후순위 채권의 대규모 미배당은 발생하지만, 해당 권리들은 모두 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 내면 방내리 1271-4 · 수유동길 513 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 542㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 장성군 (2022.06.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 122,922,550원 / 42,162,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강대호 / 26,151,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2022.06.21 내면농업협동조합 근저당권 36,000,000원이며, 이후의 내면농업협동조합· 양서농업협동조합·경기신용보증재단·농업협동조합중앙회 가압류와 강대호의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 할인율만으로 시세판단 금지
감정가 122,922,550원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 42,162,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 29,513,399원, 5회 유찰 시 20,659,379원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 42,162,000원 | 41,003,084원 | 111,920,955원 |
| 4회 유찰 시 | 29,513,399원 | 28,582,158원 | 124,341,881원 |
| 5회 유찰 시 | 20,659,379원 | 19,887,510원 | 133,036,529원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 숫자가 그대로 매수인 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,916원 |
| 2. 근저당 · 내면농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 내면농업협동조합 | 21,906,857원 | 5,003,084원 |
| 4. 가압류 · 양서농업협동조합 | 45,292,341원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,560,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 17,013,041원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 강대호 | 26,151,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 152,924,039원 중 41,003,084원이 배당되고 111,920,955원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방내1리마을회관 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 전·답 등의 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 542㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 48,000원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 경계. 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적사항 확인이 필요한 경우 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 평가되어 있습니다.
- 부속건물. 일반건축물대장상 부속건물인 컨테이너 창고 21㎡가 있으나 현황은 멸실 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 말소기준권리 이후 후순위 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 착시. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 할인폭 자체를 시세 메리트로 해석하지 말고 현장 가치와 처분 가능성을 별도로 확인하세요.
- 지적 경계. 경계가 다소 불분명하다는 감정의견이 있으므로 필요 시 측량 등을 통한 재확인이 중요합니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역과 가축사육제한구역 내용을 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
- 멸실 부속건물. 대장상 컨테이너 창고 21㎡와 현황 멸실 상태가 일치하는지 현장에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능성은 입찰 전 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 명확, 가격과 환금성은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2022.06.21 내면농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 투자 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 이미 3회 유찰됐고, 감정평가상 단독주택 이용 물건으로 농림지역·농업진흥구역에 있으며, 지적 경계 재확인 필요성과 멸실 부속건물도 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 실제 이용가치와 재매각 가능성입니다.
