춘천지방법원 2025타경2992. 홍천군 내면 방내리 1271-4 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 분류는 연립·다세대와 토지이지만, 감정 이용상태는 단독주택이며 경량철골구조 판넬지붕의 단층 건물입니다. 토지는 542㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지로 조사됐습니다.
등기상 핵심은 2022년 6월 21일 내면농업협동조합의 채권최고액 3,600만원 근저당입니다. 과거 2009년과 2017년에 설정된 근저당은 각각 2017년과 2020년에 말소됐습니다. 현재 말소기준권리 이후에 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도의 인수권리와 법정지상권은 기재되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 내면 방내리 1271-4 · 수유동길 513 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 토지·건물 일괄매각 |
| 토지 / 건물구조 | 토지 542㎡ · 지목 대 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 장성군 (2022.06.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 122,922,550원 / 86,046,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강대호 / 26,151,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 말소 이력 확인이 핵심
임차인 없음. 대항력·우선변제권을 검토할 임차인이 없고, 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리도 없습니다. 2009년 설정된 을구 1번 근저당과 2017년 설정된 을구 3번 근저당은 각각 후속 말소등기로 정리됐으며, 현재의 말소기준은 2022년 6월 21일 을구 5번 근저당입니다.
말소기준 이후의 가압류는 내면농업협동조합 21,906,857원, 양서농업협동조합 45,292,341원, 경기신용보증재단 6,560,000원, 농업협동조합중앙회 17,013,041원이며, 강대호의 강제경매개시결정도 모두 매각으로 소멸합니다. 2024년 경기신용보증재단의 14,780,622원 가압류는 2024년 6월 14일 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 감정가 할인율과 시세는 다르다
현재 최저가는 86,046,000원으로 감정가 122,922,550원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 농림지역·농업진흥구역에 위치한 농촌 단독주택은 토지 규제, 건물 상태, 실제 경계, 접근성에 따라 개별 가격 편차가 클 수 있어 현장 조사와 별도 시세 확인이 우선입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 86,046,000원 | 84,097,172원 | 293,607,489원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 60,232,199원 | 58,748,019원 | 318,956,642원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,162,539원 | 41,003,613원 | 336,701,048원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,828원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 내면농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 내면농업협동조합 | 132,000,000원 | 6,097,172원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 내면농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,780,622원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 내면농업협동조합 | 21,906,857원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 양서농업협동조합 | 45,292,341원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,560,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 17,013,041원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 경매개시결정 · 강대호 | 26,151,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 377,704,661원 중 예상배당은 84,097,172원, 미배당은 293,607,489원입니다. 다만 을구 1번과 3번 근저당은 등기 흐름상 각각 말소등기가 존재하므로, 실제 배당순위와 채권 존부는 법원 배당자료 및 채권계산서 원본을 대조해야 합니다. 등기상 말소된 권리가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 홍천군 내면 방내리 ‘방내1리마을회관’ 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 전·답 등의 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물에 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 542㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 세로 한 면이 도로에 접합니다. 공시지가는 48,000원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역과 농업진흥구역에 포함되고 가축사육제한구역에도 해당하며, 도로구역에 접합니다. 이용·증축·개발 가능성은 관련 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 지적 경계. 감정 조사에서 경계가 다소 불분명한 것으로 기재돼 정확한 경계 확인이 필요하면 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 부속건물. 일반건축물대장에는 21㎡ 규모 컨테이너 창고가 기재돼 있으나 현재는 멸실 상태입니다. 공부 정리 여부와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 농경지와 단독주택이 혼재한 지역의 단독주택으로, 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있습니다. 실거래 비교가 없어 재매각 가능성과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2009년·2017년 근저당의 말소등기와 2022년 말소기준 근저당의 현 상태를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 배당자료 확인. 예상배당 계산에는 과거 말소 이력이 있는 근저당이 포함돼 있으므로 배당요구 종기, 채권계산서, 실제 채권 존부를 법원 기록에서 대조하세요.
- 실거래·현장 시세 조사. 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 단독주택과 토지의 실제 거래 및 현지 중개 의견을 확인하세요.
- 경계 측량. 지적 경계가 다소 불분명하므로 건물 위치, 도로 접면, 점유 범위, 인접 필지 침범 여부를 확인하세요.
- 농업진흥구역 규제. 농지·건축·용도변경과 관련한 이용 제한을 관할 행정기관에서 확인하고 목적에 맞는 활용이 가능한지 검토하세요.
- 멸실 부속건물. 건축물대장상 컨테이너 창고 21㎡의 멸실 신고와 공부 정리 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 소유자 또는 제3자가 점유 중인지 현황조사와 현장 방문으로 확인하고, 점유자가 있다면 인도명령과 명도 비용을 고려하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 현장형”
이 물건은 임차인과 명시된 인수권리가 없어 매수인 인수액이 0원이고, 2022년 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리만 보면 비교적 단순한 소멸형입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건성과 가격입니다. 감정가 122,922,550원에서 한 차례 유찰돼 86,046,000원까지 내려왔지만, 이를 시세보다 싼 가격이라고 확인할 최근 실거래 근거는 없습니다. 농림지역·농업진흥구역, 불분명한 지적 경계, 멸실된 부속건물, 농촌 단독주택의 제한적인 환금성을 함께 고려해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 감정가 할인율만으로 입찰할 물건은 아니다. 현장 확인과 별도 시세 검증 후 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.