두 번 유찰로 최근 시세의 64.4% — 권리는 인수 0원, 시세는 하락 중

전주지방법원 2025타경20752. 군산시 조촌동 삼성아파트 2동 908호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 2013년 7월 10일 설정된 한국주택금융공사 근저당권의 채권최고액은 404,000,000원으로 감정가보다 크지만, 이것은 배당에서 부족액이 생긴다는 뜻이지 낙찰자가 그 차액을 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 감정가 155,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가는 75,950,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 118,000,000원이고 최신 거래는 129,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 64.4%이므로 숫자상 가격 여유가 있으나, 최근 거래 구간이 과거보다 9.0% 하락한 흐름은 반드시 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 채권 부족액과 매수인 인수는 다르다

말소기준권리는 2013.07.10. 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 한국주택은행·국민은행·전북은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.04.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기부에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서상 낙찰자에게 인수되는 권리는 해당 없음으로 표시돼 있습니다. 입찰 전에는 최신 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 뚜렷하다

삼성아파트 동일면적 전용 84.9~84.99㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 122,833,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 118,000,000원과 최신 거래 129,000,000원을 우선했습니다.

최근 거래가격은 98,000,000원부터 139,000,000원 사이에 형성됐고, 최신 거래는 2026.06.의 129,000,000원입니다. 현재 최저가 75,950,000원은 최근 12개월 평균의 64.4%로 실거래 구간 아래에 있습니다. 다만 최근 시세가 이전 거래 구간보다 -9.0% 낮아졌으므로, 과거 전체 평균만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)

채권최고액 404,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 74,182,900원이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으나, 명세서상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 군산제일고등학교 북서측 인근으로, 주위에 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 북측 왕복 4차선을 통해 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 1992.10.28. 준공된 306세대 삼성아파트로, 대상은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 9층입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일면적 실거래는 이어지고 있으나 최근 거래 추세가 -9.0%로 하락했습니다. 가격 경쟁력은 있으나 보유·매도 계획에는 보수적인 시세를 적용해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·전입 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하고, 점유자가 있으면 보증금·전입일·확정일자를 확인하세요.
• 금지사항등기 원본 대조. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기와 근저당권의 말소 여부를 최신 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 미배당액 오인 금지. 채권최고액 기준 미배당 329,817,100원은 낙찰자가 부담하는 인수금이 아닙니다. 명세서상 인수액은 0원입니다.
• 내부 상태 확인. 2회 유찰된 물건이므로 내부 마감·누수·설비·장기 공실 여부를 확인해 수리비를 응찰가에 반영하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 있으면 매수인 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 시세가 -9.0% 하락했습니다. 전체 평균 122,833,333원보다 최근 12개월 평균 118,000,000원과 최신 거래 129,000,000원을 우선해 보수적으로 판단하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 양호, 최종 변수는 점유와 하락장

이 물건은 채권최고액이 404,000,000원으로 크지만, 낙찰자 인수액은 0원입니다. 두 번 유찰된 최저가 75,950,000원은 최근 12개월 실거래 평균 118,000,000원의 64.4%로 가격상 여유도 있습니다. 따라서 최신 서류와 현장 확인에서 새로운 문제가 나오지 않는다면 권리와 가격을 함께 갖춘 물건으로 평가할 수 있습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고 최근 시세도 -9.0% 하락했습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 실제 점유·수리비를 확인한 뒤에도 최근 시세 대비 할인폭이 유지되는가입니다. 결론은 권리 양호·가격 매력, 점유 확인 후 입찰입니다.