대구지방법원 2025타경9547. 대구 동구 신평동 ‘신평동우경빌라’ 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 63,000,000원, 현재 최저매각가는 30,870,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 핵심은 2024.08.26. 등기된 한국주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.27., 확정일자는 2022.07.28., 주민등록일자는 2022.08.08.이며 보증금은 76,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.10.20. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인에게 인수되는 구조입니다.
현재 최저가 30,870,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 955,660원을 빼고 임차인에게 29,914,340원이 배당되며, 보증금 부족분은 46,085,660원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 서울보증보험주식회사(양도전: 임차인 한국주택공사)가 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2025.10.22.자 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신평동 56-1 신평동우경빌라 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 문병철 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 30,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 78,581,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 있다
현재 등기상 핵심 선순위 권리는 을구 5번 주택임차권입니다. 2012년 대구대서신용협동조합 근저당권은 2016.05.30. 해지로 말소됐고, 2017년 농협은행주식회사 근저당권도 2020.05.14. 해지로 말소됐습니다. 따라서 2025.10.20. 강제경매개시결정이 경매상 말소기준으로 잡히며, 그보다 앞선 2024.08.26. 주택임차권은 원칙상 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국주택공사 건물전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 76,000,000원 | 2022.08.08 / 2022.07.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약상 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 보증금 76,000,000원에 대해 배당요구가 이뤄졌고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 예상배당은 29,914,340원이어서 원래 규칙대로라면 미배당액 46,085,660원이 매수인에게 넘어갑니다. 하지만 제출된 확약은 이 임차인에 대한 임차보증금반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있으므로 이 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 30,870,000원으로 감정가 63,000,000원의 49%입니다. 다만 이 물건의 가격 판단에 사용할 직접적인 최근 실거래 비교값은 제시되어 있지 않습니다. 단지 규모는 8세대, 사용승인일은 1996.02.07.이고, 비교 대상 면적 73.74㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 지금 가격이 감정가보다 크게 낮아진 것은 사실이지만, 실거래가와 대조해 현재 30,870,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다. 확약으로 권리 인수는 크게 정리됐지만, 가격 메리트는 권리와 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 임차인 한국주택공사 보증금 | 76,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 78,581,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 미배당액은 46,085,660원입니다. 다만 2025.10.22.자 확약서가 적용되므로 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사의 청구금액 78,581,917원은 현재 회차 예상배당에서 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신평동 조일고등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남서측으로 폭 약 4~5미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호이며 위생·급배수설비와 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완경사지대의 사다리형과 유사한 토지로 자체 지반은 대체로 평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 796,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 신평동우경(56-1)은 8세대, 사용승인일 1996.02.07.의 소규모 다세대입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.10.22.자 확약서의 대항력 포기·임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 등기상 을구 5번 주택임차권이 실제 매각 후 확약 내용대로 말소되는지 관련 서류를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 63,000,000원 대비 최저가 30,870,000원이라는 할인율만 보지 말고, 인근 다세대 실거래와 현재 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 1996.02.07. 사용승인이라는 특성을 감안해 향후 매도 가능성과 매수층을 점검하세요.
- 현장 확인. 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 규제·환경 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 싸다는 말은 별개다”
이 사건의 첫인상은 감정가 63,000,000원에서 30,870,000원까지 내려온 49% 가격입니다. 그러나 권리분석에서는 먼저 76,000,000원의 선순위 주택임차권을 봐야 합니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 46,085,660원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조였고, 추가 유찰 시 그 금액은 55,179,962원, 61,545,974원으로 커집니다.
이번 사건은 2025.10.22.자 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 해당 임차권의 대항력과 잔여 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 그 임차권의 매수인 부담은 실질 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 30,870,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다.
다만 실거래 비교 없이 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 근거는 부족합니다. 8세대 규모의 1996년 다세대이고 이미 2회 유찰된 만큼, 권리상 핵심은 확약 원문 확인, 가격상 핵심은 현지 실거래 검증입니다. 확약은 권리 리스크를 크게 낮추지만 가격의 적정성까지 보증해 주지는 않습니다.
