대구지방법원 2025타경9619. 대구광역시 수성구 만촌동 1080-5의 다가구주택과 토지가 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층이고, 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 정경희·정미옥·정윤선·정윤철·정장옥·정희옥 각 6분의 1 공유이며, 경매개시결정은 그중 정장옥 지분에 대해 이루어졌습니다.
권리 순서는 비교적 분명합니다. 2013.03.06. 우리은행 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 141,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작동하며, 2025.10.28. 비케이자산관리대부주식회사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9619 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1080-5 · 대구광역시 수성구 달구벌대로522길 111 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 중 |
| 토지 | 156.0㎡ · 공부상 지목 답 · 현황 대 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 |
| 공유관계 | 정경희·정미옥·정윤선·정윤철·정장옥·정희옥 각 6분의 1 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 지분매각 · 정장옥 지분 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 141,148,260원 / 48,415,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비케이자산관리대부주식회사 / 28,551,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순, 지분관계는 복잡
2013.03.06. 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.12.26. 상속으로 여섯 명이 각 6분의 1 지분을 취득했고, 2025.10.28.에는 그중 정장옥 지분에 대해 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 우리은행 명의 근저당권이 소멸됨으로 기재돼 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 48,415,000원으로 감정가 141,148,260원 대비 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 한 번 더 유찰되면 33,890,500원, 5회 유찰 시에는 23,723,350원으로 내려가는 시나리오입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 최근 시세와의 직접 비교가 불가능합니다. 더구나 지분매각이므로 감정가 대비 할인율 자체가 곧바로 투자수익이나 환금성을 의미하지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%이니 싸다”는 식의 가격 가점은 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,271,470원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 141,600,000원 | 47,143,530원 |
| 2. 경매신청 · 비케이자산관리대부주식회사 | 28,551,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,271,470원을 제외한 47,143,530원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자 비케이자산관리대부주식회사에는 배당이 없는 계산입니다. 총 채권액 170,151,930원 대비 미배당액은 123,008,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·공부 차이와 물건 특성
- 토지. 면적 156.0㎡, 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 ‘대’입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로, 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 1층 용도. 공부상 제2종근린생활시설이지만 실제로는 주거용입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,542,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입지·교통 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오성고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 교통시설이 인근에 위치해 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
- 형상. 평지의 정방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스공급·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위. 정장옥 6분의 1 지분이 경매 대상이라는 점을 전제로 취득 후 권리관계를 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 공유관계. 낙찰 후 정경희·정미옥·정윤선·정윤철·정희옥과의 공유관계가 남는 구조를 감안해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 실제 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 토지 지목 ‘답’과 현황 ‘대’, 1층 제2종근린생활시설과 실제 주거용 이용의 차이를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라도 지분매각 특성상 실거래·환금성 검토 없이 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 지분의 출구
이 사건은 등기상 말소관계 자체는 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰 판단의 핵심은 권리 말소가 아니라 지분매각입니다.
현재 최저가는 48,415,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 정장옥의 6분의 1 지분만 취득하고 다른 공유자들과 공유관계가 남으며, 공유자 우선매수도 1회 가능합니다. 실거래 비교자료도 없어 현 시점에서 가격 메리트를 단정할 근거는 부족합니다. 권리 말소는 단순하지만, 지분 활용·공유자 관계·점유 확인·출구전략은 복잡한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
