대구지방법원 2025타경9669. 대구 북구 서변동 영남네오빌블루 103동 702호 아파트입니다. 전용면적 정보는 감정평가 기준 84.78㎡이며 2003년 준공된 469세대 단지입니다. 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔고 최근 실거래 평균 201,833,333원 대비 가격 메리트는 존재합니다.
다만 이 사건의 핵심은 가격보다 권리 구조 확인입니다. 등기부에는 2014년 설정된 서대구농업협동조합 근저당권이 우선순위 기준으로 제시되어 있으며, 그 이전에는 2004년 대구은행 근저당권과 여러 압류 이력이 존재합니다. 매각으로 소멸되는 권리와 별도 검토가 필요한 권리를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9669 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 서변동 1766 영남네오빌블루 103동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 박건호, 박서영, 박종천 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 |
| 신청채권 | 54,538,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 검토
데이터상 우선순위 기준으로 제시된 권리는 2014.09.22 설정된 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 근저당·전세권 등은 매각으로 소멸되는 구조입니다.
다만 등기상 2004년 대구은행 근저당권 및 2004년 이후 일부 압류 이력이 존재합니다. 해당 권리들은 등기상 선순위 여부와 실제 부담 여부를 별도로 확인해야 하며, 단순히 모두 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 국세·지방세 관련 권리는 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 메리트 구간
영남네오빌블루 동일 면적(84.78㎡) 최근 실거래 12건 기준 평균은 201,833,333원입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.03 | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 10 | 203,000,000원 |
| 2025.10 | 9 | 210,000,000원 |
| 최근 12건 | - | 201,833,333원 |
최저매각가 147,000,000원은 실거래 평균 대비 약 72.8% 수준입니다. 가격만 보면 할인 폭은 충분하지만, 권리 검토 비용을 감안한 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 서대구농업협동조합 근저당 | 156,000,000원 | 144,142,000원 |
| 후순위 근저당 등 | 211,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 제공된 배당 가정 기준입니다. 당해세·우선권 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대구 북구 서변동 소재 서변초교 인근 아파트 단지입니다.
- 교통. 단지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 환경. 아파트단지·근린생활시설·후면 단독주택 등이 혼재합니다.
- 환금성. 469세대 단지이며 최근 거래 12건 확인으로 거래 흐름은 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 확인. 2004년 대구은행 근저당 및 압류 이력 등 선순위 관련 사항 확인.
- 배당 확인. 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인.
- 가격 판단. 147,000,000원은 시세 대비 할인 구간이나 권리 검토 비용 반영.
- 명도 확인. 임차인 정보는 확인되지 않았으므로 점유 현황을 별도 확인.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인”
영남네오빌블루 702호는 최저가가 실거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 관심 구간입니다. 하지만 경매는 가격만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건은 선순위 권리 이력과 압류 관련 검토가 필요한 구조이므로, 할인 폭만 보고 접근하기보다 권리 확인 후 입찰 여부를 결정하는 물건입니다.
