대구지방법원 2025타경9679. 경산시 진량읍 초원장미타운 상가동 3층 301호로, 감정평가상 학원 및 공실로 이용 중인 구분상가입니다. 등기상 소유자는 주영완이며, 2006년 5월 10일 소유권이전과 동시에 설정된 국민은행 근저당권 65,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 4건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 큰 줄기는 단순하지만 점유관계는 완전히 닫히지 않았습니다. 강병우·양성규·김승준은 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 3명입니다. 반면 별도로 주거 이용이 기재된 점유 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-1 초원장미타운 제상가동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트 단지 내 구분상가) · 지상 3층 중 3층 · 상가(학원 및 공실) |
| 소유자 | 주영완 (2006.05.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 259,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 216,536,308원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유 확인은 남는다
말소기준권리는 2006.05.10. 접수된 국민은행 근저당권 65,000,000원입니다. 이후의 국민은행 근저당권 4건과 2025.11.03. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·가압류·가등기·전세권 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 낙찰자가 승계할 권리로 보이지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 점유 1건
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병우 | 301호 66평방미터 | 10,000,000원 월 400,000원 | 2025.03.14 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 양성규 | 301호 중 3호 7.53평방미터 | 3,000,000원 월 300,000원 | 2025.07.08 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승준 | 301호 297평방미터 | 10,000,000원 월 600,000원 | 2019.07.11 | 없음 말소기준 이후 | 미상 배당요구 2025.12.16 | 해당 없음 |
| 미상 점유 | 주거 이용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강병우·양성규·김승준의 보증금 합계는 23,000,000원이지만, 세 사람 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 그 보증금을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 김승준은 2025.12.16. 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 미상 점유 1건은 보증금 자체가 확인되지 않으므로 알려진 세 임차인의 보증금과 합산해 인수위험을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 259,000,000원으로 감정가 370,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 특히 이 물건은 아파트 주거호가 아니라 아파트 단지 내 3층 구분상가이며, 감정평가 당시 이용상태도 학원 및 공실입니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 국민은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 국민은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 국민은행 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 59,074,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 미배당액은 926,000원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 미상 점유자의 대항력과 보증금 확인 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 진량읍 양기리 문천지 서측 인근에 있으며, 주위는 시 외곽의 아파트·농경지·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스승강장이 단지 안에 있으나, 간선도로와는 다소 거리가 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트 주거호가 아니라 상가동 3층 301호 구분상가이며, 학원 및 공실로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 아파트 단지 내 도로로 통행하고 동측으로 폭 약 8미터 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 상가부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 예담유치원 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 시 외곽 아파트 단지의 3층 구분상가이고 일부 공실 상태이므로, 주거용 아파트보다 임차수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 현황조사서·매각물건명세서 원문과 주민등록·사업자등록 관련 자료를 대조해 점유자의 신원, 점유개시일, 보증금과 월세를 확인하세요.
- 실제 점유면적 대조. 강병우 66평방미터, 양성규 7.53평방미터, 김승준 297평방미터의 점유 주장 범위가 서로 어떻게 구획돼 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 대상 구분. 대항력 없는 임차인 3명과 미상 점유자를 분리해 인도명령 가능 여부와 명도비용을 검토하세요.
- 공실·임대수익 검증. 학원 사용 구획과 공실 구획을 확인하고 현재 월세 수입, 관리비, 수선 필요 부분을 실제 계약서와 현장 상태로 검증하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 확인된 순임대수익과 예상 공실기간을 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 상가동 공용부분 관리비와 장기수선 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 임대차 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 미완성”
등기상으로는 말소기준 국민은행 근저당권과 이후 근저당권·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 3명도 모두 후순위라 권리구조가 비교적 명확합니다. 그러나 주거 이용으로 기재된 미상 점유 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재의 인수 0원과 실질취득 259,000,000원은 어디까지나 잠정값입니다.
가격 측면에서도 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 부족합니다. 이 물건은 학원 및 공실로 이용되는 3층 구분상가이고, 시 외곽 입지와 임대수요·공실기간이 실제 가치에 직접 영향을 줍니다. 결론은 등기권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 보류입니다. 미상 점유자의 선순위 여부와 실제 임대수익을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.
