대구지방법원 2025타경9729. 대구 중구 동성로하우스디어반 16층 1610호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 박지희이며 2022.02.15. 소유권을 이전받았고 거래가액은 178,935,900원으로 등기돼 있습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2023.01.03. 전입·점유·확정일자를 갖춘 이정애의 보증금 140,000,000원 임차권입니다.
말소기준권리는 2025.02.18. 경북 신용보증재단 가압류입니다. 임차인 이정애는 그보다 앞선 2023.01.03. 전입신고·점유개시·확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다. 원칙적으로 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 2026.08.11. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 16층1610호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 박지희 · 2022.02.15. 소유권이전 · 거래가액 178,935,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,551,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 해소
권리 순서상 가장 먼저 봐야 할 것은 이정애 임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.12.06., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.01.03.이고, 임차권등기는 2025.02.17. 접수됐습니다. 말소기준인 경북 신용보증재단 가압류는 2025.02.18.이므로 이 임차인은 말소기준권리보다 선순위입니다. 실제 임차인은 이정애 1명이며 보증금은 140,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정애 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
이정애는 2025.02.17. 배당요구를 했고, 확정일자도 갖추고 있습니다. 다만 2026.08.11. 제출된 확약에 따라 배당 미충족액이 발생하더라도 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 이정애 임차권에 한정해 적용됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가도 160,000,000원입니다. 사건에는 3회 유찰이 기록돼 있지만 현재 회차의 최저가는 감정가의 100%로 제시돼 있습니다. 동일 오피스텔 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가나 과거 취득가만으로 현재 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 이정애 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 10,783,632원 | 10,783,632원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,551,299원 | 6,176,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 160,000,000원 가정에서는 이정애 보증금 140,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표상 전체 미배당액은 139,374,931원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약은 별도로 본다
| 회차 | 매각가 | 배당상 미배당 | 룰상 인수 계산 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 160,000,000원 | 139,374,931원 | 0원 | 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 128,000,000원 | 156,334,931원 | 14,592,000원 | 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 102,400,000원 | 156,334,931원 | 39,833,600원 | 인수 0원* |
* 14,592,000원·39,833,600원은 선순위 임차권이 그대로 존속한다는 전제의 배당상 계산값입니다. 이 사건은 2026.08.11. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 이정애 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 지하5층~지상27층 건물 중 16층 1610호입니다.
- 입지. 대구광역시 중구 동성로 중앙네거리 남서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철1호선 중앙로역과 버스승강장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터 내외, 서측으로 폭 약 7미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·역사문화환경보존지역이며 대로2류에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 5,360,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.11. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 여부와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이정애의 2025.02.17. 임차권등기 말소 동의 내용과 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 실거래 비교자료가 없어 160,000,000원이 시장 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다.
- 3회 유찰 이력. 권리가 정리됐더라도 반복 유찰은 응찰수요와 환금성을 보수적으로 볼 근거입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 계산은 집행비용 3,040,000원과 제시된 채권을 기준으로 하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 중인 점을 기준으로 현황과 점유상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리, 가격은 검증 필요
이 사건은 처음 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수위험이 큰 물건입니다. 전입·점유·확정일자가 2023.01.03.으로 말소기준인 2025.02.18. 가압류보다 빠르기 때문입니다. 하지만 2026.08.11. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되면서 이정애 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
따라서 권리분석의 중심은 ‘140,000,000원을 떠안느냐’에서 ‘확약의 효력이 원본 서류대로 확정되는가’로 이동합니다. 그 점이 확인된다면 권리상 주된 위험은 해소됩니다. 다만 오피스텔이고 이미 3회 유찰됐으며 현재 실거래 시세 자료가 없으므로, 최저가 160,000,000원 자체에 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 별도 검증입니다.
