한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 70%까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 대항력 있는 임차권등기가 있어 배당 부족분 30,368,000원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 142,368,000원입니다.
감정가 / 최저가
160,000,000원
최저 112,000,000원
실질취득
142,368,000원
낙찰가+인수보증금
인수 보증금
30,368,000원
임차권등기 잔액
핵심지표
대항력 有
임차인 이정애
대구지방법원 2025타경9729. 대구 중구 동성로하우스디어반 16층 1610호 집합건물입니다. 감정가는 1.6억원, 현재 최저매각가는 1.12억원까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아니라 권리입니다. 을구 1번 주택임차권등기(임차인 이정애)가 존재하며, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
말소기준권리는 갑구 3번 가압류(2025.02.18)로 판단됩니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 임차권등기는 매수인 인수 가능 권리로 별도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9729 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남일동 29-3 동성로하우스디어반 16층1610호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 박지희 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,551,299원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
임차인 이정애는 2022년12월6일 임대차계약, 2023년1월3일 전입 및 확정일자를 갖춘 뒤 2025년2월17일 임차권등기가 접수되었습니다. 전입·확정일자가 확인되어 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이정애 | 140,000,000원 | 有 | 有 | 30,368,000원 가능 |
⚠️ 실질취득 계산 현재 최저가 112,000,000원에서 임차인 배당액은 109,632,000원입니다. 부족한 임차보증금 30,368,000원은 매수인이 인수할 수 있어, 실질취득은 112,000,000원 + 30,368,000원 = 약 142,368,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 임차인 이정애 우선변제 | 140,000,000원 | 109,632,000원 |
| 경북 신용보증재단 가압류 | 10,783,632원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 145,551,299원 | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 인수 가정
유찰 시 인수액 변화는 해당 매각가 가정에 따른 계산입니다.
가격 판단 최저가 1.12억원만 보면 감정가 대비 70% 수준이지만, 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득 약 1.42억원입니다. 최저가 기준으로만 저평가 여부를 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대구광역시 중구 동성로 소재 중앙네거리 남서측 인근으로 근린생활시설 및 업무시설 밀집 지역입니다.
- 교통. 중앙로역 및 버스승강장 접근이 가능한 위치입니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 주거 임차권등기가 존재해 이용 형태 확인이 필요합니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 입찰가는 반드시 임차보증금 인수 가능액을 더한 실질취득 기준으로 검토하세요.
- 임차권 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 배당 및 잔액 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 업무시설 오피스텔 이용과 주거 임차권 구조가 혼재하므로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 실질취득을 봐야 한다”
이 물건은 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기로 인해 가격 판단 기준이 달라집니다. 현재 회차 기준 실질취득은 약 1.42억원이며, 단순히 1.12억원이라는 숫자만 보고 접근하면 인수 위험을 놓칠 수 있습니다. 권리상 핵심은 임차보증금 잔액 3,036만원, 투자 판단의 핵심은 실질취득가와 해당 용도의 환금성입니다.