대구지방법원 2025타경9765. 대구 남구 대명동 1556-3의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 모두 주택이고, 토지는 135.9㎡입니다. 현재 소유자는 김인수이며 2020.09.22. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021.02.15. 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 신한카드 주식회사, 청구액은 11,465,467원입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 감정가 376,190,040원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 129,033,000원입니다. 다만 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 최저가보다 먼저 해결해야 할 선순위 권리와 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1556-3 · 대구광역시 남구 대덕초등길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1·2층 주택 · 토지 135.9㎡ |
| 소유자 | 김인수 (2020.09.22. 협의분할에 의한 상속, 2021.02.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 376,190,040원 / 129,033,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 11,465,467원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2 건물 공부상 기와지붕, 실제 슬래브지붕 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 압류가 남는다
현재 권리분석의 기준은 2025.01.15. 갑구 17번 세종실업 주식회사 가압류 34,759,685원입니다. 이 가압류와 이후의 관악세무서 압류, 중소기업은행 가압류, 서울신용보증재단 가압류, 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 둘 다 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임기상 | 2023.04.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 해당 없음 |
| 김한익 | 2021.04.21 | 미상 | 미상 | 2026.01.26 | 대항력 가능·미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 임기상은 2023.04.05., 김한익은 2021.04.21. 전입했고 둘 다 말소기준일 2025.01.15.보다 빠릅니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,462원 |
| 2. 가압류 · 세종실업 주식회사 | 34,759,685원 | 34,759,685원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 14,920,416원 | 14,920,416원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 48,807,143원 | 48,807,143원 |
| 5. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 11,465,467원 | 11,465,467원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,473,827원 |
현재 회차 129,033,000원 가정에서는 표시된 채권 109,952,711원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 16,473,827원으로 계산됩니다. 다만 국민건강보험공단 선순위 압류와 임차인 보증금, 당해세·임차인 최우선변제는 이 표와 별도로 확인해야 합니다.
현재 회차보다 한 번 더 유찰돼 매각가가 90,323,100원으로 내려가면 채권자 총 청구 109,952,711원 중 88,297,284원만 배당돼 21,655,427원이 미배당됩니다. 5회 유찰 가격 63,226,169원에서는 배당액이 61,688,098원으로 줄고 미배당액은 48,264,613원까지 커집니다. 다만 이 미배당 수치와 임차인 인수 여부는 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 대구대덕초등학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 1·2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 도시가스공급, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 135.9㎡ 대지, 제1종일반주거지역이며 완경사·세로장방 형태, 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 목록2 건물이 공부상 기와지붕이나 실제 슬래브지붕이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 국민건강보험공단 압류. 2024.08.19. 선순위 압류의 실제 체납액·해제 가능성·매각 후 존속 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임기상 보증금. 2023.04.05. 전입이 말소기준보다 빠르므로 실제 임대차계약, 보증금, 점유 개시, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 김한익 보증금. 2021.04.21. 전입, 2026.01.26. 배당요구 사실이 있으므로 계약서와 보증금, 배당으로 소멸되지 않는 잔액 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 낙찰가에 선순위 압류 및 미배당 임차보증금이 추가될 경우 이를 합산해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 단독·다가구 주택 및 토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 376,190,040원에서 세 차례 유찰돼 129,033,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석은 가격보다 앞섭니다. 2024.08.19. 국민건강보험공단 압류가 말소기준보다 앞서 자료상 매수인 인수로 분류돼 있고, 임기상·김한익 두 사람도 전입일이 말소기준보다 빠르면서 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 이 사건을 ‘인수 0원’ 물건으로 평가하면 안 됩니다. 선순위 압류의 실제 금액과 두 임차인의 보증금을 확인한 뒤에야 낙찰가를 포함한 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 3회 유찰은 기회가 아니라 확인해야 할 위험이 누적됐을 가능성까지 함께 봐야 하는 신호입니다.
