대구지방법원 2025타경9872. 대구 동구 신천동 부띠끄시티테라스 7층 722호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 57,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 27,930,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 임차인 손혜빈은 2022.08.26 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.18입니다. 말소기준권리는 2023.03.10 대구광역시 동구의 압류이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다.
손혜빈의 임차보증금은 82,000,000원입니다. 현재 최저가 27,930,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 902,740원을 제외한 27,027,260원만 임차인에게 배당되고, 남는 54,972,740원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가가 싸 보이더라도 낙찰대금과 인수액을 합친 부담은 82,902,740원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 331-1 부띠끄시티테라스 7층 722호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 1개 호수로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 내 제7층 제722호 · 사용승인일 2016.2.26 |
| 소유자 | 백재영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 86,746,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
2016.03.28 설정된 하나은행 근저당권 84,360,000원은 2022.08.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.10 동구(대구광역시)의 압류입니다. 그런데 손혜빈의 전입·점유일은 2022.08.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 이후 2024.09.02 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손혜빈 | 건물 전유부분 전부 | 2022.08.26 | 2022.08.18 | 82,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 판단 — 실거래 시세가 아니라 ‘실질취득액’을 먼저 본다
이 사건에는 비교할 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 얼마나 내려왔는지만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리구조상 먼저 확인할 숫자는 실질취득액입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 27,930,000원에 인수액 54,972,740원을 더한 82,902,740원이 실제 부담의 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 1. 임차인 손혜빈 보증금 | 82,000,000원 | 27,027,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 86,746,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 902,740원과 임차인 배당 27,027,260원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 54,972,740원은 매수인이 인수하며, 주택도시보증공사 청구액 86,746,328원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 동대구역네거리 남동측 인근이며, 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장 및 동대구역이 있어 교통시설과 편익시설 접근성에서 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 오피스텔 1개 호수로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 20미터, 서측 약 15미터, 동측 폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 사다리형 평지, 업무시설(오피스텔 등) 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,831,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역에 포함되며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 27,930,000원이지만 임차보증금 미배당액 54,972,740원을 함께 부담하는 구조입니다.
- 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액의 합계는 82,902,740원입니다.
- 임차인 권리 확인. 손혜빈은 전입·점유 2022.08.26, 확정일자 2022.08.18로 말소기준권리 2023.03.10보다 앞섭니다.
- 배당 결과 확인. 임차보증금 82,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 인수액 63,200,918원, 4회 유찰 시 68,960,643원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당 결과를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “27,930,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 최저매각가는 27,930,000원이고 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 손혜빈의 82,000,000원 임차보증금이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있으며, 현재 회차에서는 27,027,260원만 배당됩니다. 나머지 54,972,740원은 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 82,902,740원입니다.
3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 커지는 구조이므로 단순한 유찰 할인율을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 실거래 비교 자료도 없기 때문에 권리상 인수액을 먼저 계산한 뒤 그 실질취득액을 기준으로 별도의 시세 검증을 해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 인수 부담입니다.
