춘천지방법원 2026타경8. 춘천시 후평동 세경2 아파트 1동 103호, 전용 55.26㎡ 규모의 집합건물입니다. 권리 구조는 단순합니다. 2016년 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 강원신용보증재단 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 5,950만원입니다. 최근 12개월 동일 평형 거래 평균은 8,814만원으로 최저가는 가격상 할인 폭이 있으나, 준공 1986년 단지이고 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 하락세를 보이고 있어 매수 후 환금성까지 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경8 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 후평동 81-1 세경 제1동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 55.26㎡ · 방3 · 화장실1 · 주방 및 거실 |
| 소유자 | 김흥열 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 강민지 / 81,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2016.10.21 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025년 강원신용보증재단 가압류, 2026년 경매개시결정, 춘천강동농업협동조합 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각을 통해 소멸합니다. 임차인 인수 위험도 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 흐름 확인
세경2 동일 평형(55.26㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균은 88,142,857원이며, 현재 최저가는 59,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 55.26㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 55.26㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 55.26㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 55.26㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 55.26㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.05 | 55.26㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| - | 12건 | 95,833,333원 |
최근 12개월 평균은 88,142,857원이고 최신 거래는 2026.07월 105,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 67.5% 수준입니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래 비교 추세는 -17.3%로 하락 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 국민은행 근저당 | 60,000,000원 | 58,029,000원 |
| 강원신용보증재단 가압류 | 22,260,900원 | 0원 |
| 강민지 경매개시결정 | 81,200,000원 | 0원 |
| 춘천강동농업협동조합 가압류 | 5,475,490원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 후평2동 행정복지센터 북동측 인근으로 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.
- 단지. 세경2는 200세대 규모이며 1986년 준공 단지입니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 거래가격 편차가 있어 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 내부 관리상태가 감정평가에 반영된 만큼 실제 상태 확인이 필요합니다.
- 시세 확인. 최근 12개월 평균 88,142,857원과 최신 거래 105,000,000원을 함께 비교하세요.
- 권리 확인. 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.
- 명도 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건 상태를 봐야 한다”
춘천 세경 103호는 권리상 위험은 낮습니다. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 인수도 없습니다. 다만 오래된 아파트이고 내부 관리상태 이슈가 있으며, 최근 거래 흐름도 하락세입니다. 낮아진 최저가만 볼 것이 아니라 실제 물건 상태와 향후 환금성을 함께 검토하는 접근이 필요합니다.
