💰 167,000,000원 🏠 최근12개월 162,555,555원 ⚠️ 시세 대비 102.7% ✅ 인수 0원
춘천지방법원 2026타경50028. 춘천시 석사동 극동아파트 101동 9층 907호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 소유자 홍용택은 2011년 매매로 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 125,000,000원입니다. 같은 날 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권의 채권최고액 81,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 케이비캐피탈주식회사·농협은행 주식회사· 강원신용보증재단·동춘천농업협동조합의 가압류와 경매개시결정, 춘천시·국민건강보험공단의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음이라는 점입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 확인된 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 현장 점유상태는 구분해서 봐야 합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50028 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 석사동 115-10 극동아파트 101동 9층907호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 방3·거실 및 주방·욕실2 · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 홍용택 · 2011.08.15 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 47,029,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2011.10.14 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2025년에 설정된 4건의 가압류, 2026년 임의경매개시결정과 춘천시·국민건강보험공단 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 102.7%, 최신 거래보다도 높다
석사극동 동일 평형 84.96㎡의 제공된 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 162,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 162,555,555원이고 현재 최저가 167,000,000원은 그 102.7%입니다. 최신 거래는 2026.07의 148,000,000원이며, 최근 대비 과거 거래 추세는 -0.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.96㎡ | 9건 | 162,555,555원 |
현재 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 최신 거래가 148,000,000원이라는 점까지 고려하면 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세도 -0.1%로 소폭 하락이어서 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 81,000,000원 | 81,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 18,603,479원 | 18,603,479원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,332,126원 | 20,332,126원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 42,500,000원 | 42,500,000원 |
| 6. 가압류 · 동춘천농업협동조합 | 51,201,648원 | 1,426,395원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 213,637,253원 중 예상 배당액은 163,862,000원, 미배당은 49,775,253원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석사초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 9층 907호이며 방3, 거실 및 주방, 욕실2 구조입니다. 승강기·급배수·위생·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며 북동측 광대로, 남서측 소로와 접합니다. 지형은 평지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 815,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 석사극동은 348세대, 준공일 1992.03.30이며 제공된 동일 평형 거래 12건의 가격 범위는 148,000,000원부터 179,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 102.7%입니다. 현재 회차는 최근 시세보다 싸다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07, 148,000,000원입니다. 층·향·내부상태 차이를 감안해 907호의 실제 경쟁력을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본으로 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 춘천시와 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있습니다. 권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 명도 전 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 133,600,000원, 2회 유찰 시 106,880,000원입니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰은 0.0회이므로 유찰을 전제로 한 전략에는 한계가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.10.14 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 162,555,555원보다 높고, 최신 거래 148,000,000원도 웃돕니다. 추세 역시 -0.1%로 소폭 하락입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 높은 점수를 줄 근거는 부족합니다.
