춘천지방법원 2026타경50036. 춘천시 요선동 ‘춘천요선동한신휴플러스아파트’ 102동 7층 701호, 전용 84.6937㎡ 아파트입니다. 소유자 송광호는 2005.09.30 매매를 원인으로 2007.11.16 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 농업협동조합중앙회 근저당권 42,000,000원이 설정됐지만, 이 근저당권은 2018.09.10 해지로 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 최초로 남는 담보권은 같은 날 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 201,600,000원으로 보는 것이 자연스럽습니다.
이후 2026.01.19 피에프씨테크놀로지스 주식회사가 강제경매를 신청했고, 2026.02.25 파주시 압류가 추가됐습니다. 이 권리들은 남아 있는 선순위 근저당권보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주민등록등재자 이경옥의 전입일도 2023.02.22로 후순위이며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 요선동 200 춘천요선동한신휴플러스아파트 제102동 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 춘천시 서부대성로 34 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6937㎡ · 방3·주방 및 거실1·화장실2 · 지상15층 중 7층 |
| 소유자 | 송광호 (2005.09.30 매매 원인, 2007.11.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 / 122,652,287원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 최초 담보권을 기준으로 본다
2007년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권은 2018.09.10 말소됐고, 2009년 국세 압류와 2010년 농업협동조합중앙회 가압류도 각각 2010.01.08과 2014.06.23에 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 2018.09.10 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리와 점유관계를 판단하는 것이 합리적입니다. 2026년 강제경매개시결정과 파주시 압류는 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 성명 | 점유 관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경옥 | 주민등록등재자 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 2026.02.23 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 주민등록등재자는 1명입니다. 전입일 2023.02.22는 현재 남아 있는 2018.09.10 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2026.02.23 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 구체적인 우선변제 여부와 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없는 후순위 점유자의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래보다 모두 높다
같은 단지인 춘천요선동한신휴플러스아파트는 364세대, 2007.07.30 준공 단지입니다. 대상 전용면적과 대응되는 84.69㎡대 실거래 12건을 보면 전체 평균은 267,166,666원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 263,400,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.69㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.09 | 84.69㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 84.69㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.08 | 84.69㎡ | 7 | 284,000,000원 |
| 2025.07 | 84.69㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2025.06 | 84.69㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2025.05 | 84.69㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.04 | 84.86㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 84.69㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2025.04 | 84.69㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2025.03 | 84.69㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 84.86㎡ | 7 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 263,400,000원 |
최저가이자 실질취득액인 278,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%로, 평균보다 14,600,000원 높습니다. 최신 거래 250,000,000원과 비교하면 28,000,000원 높고, 전체 12건 평균 267,166,666원과 비교해도 104.1%입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 -7.9% 하락한 흐름이므로, 과거의 285,000,000원·297,000,000원 거래만 보고 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,692,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 206,187,285원 | 206,187,285원 |
| 3. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 201,600,000원 | 25,120,715원 |
| 4. 신청채권자 · 피에프씨테크놀로지스 | 122,652,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 572,439,572원 중 채권자 배당액은 273,308,000원, 미배당액은 299,131,572원으로 계산됩니다. 신청채권자 피에프씨테크놀로지스 주식회사는 배당을 받지 못하는 시나리오지만, 그 미배당액이 매수인에게 인수되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도청 남서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 7층이며, 방3·주방 및 거실1·화장실2 구조로 이용 중입니다. 가스보일러 난방, 승강기와 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 아파트 부지로 공시지가는 820,500원/㎡입니다. 도시지역·일반상업지역·제2종 및 제3종일반주거지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 364세대, 2007년 준공 단지로 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 최근 추세도 -7.9%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재설정. 신건 실질취득 278,000,000원은 최근 12개월 평균 263,400,000원과 최신 거래 250,000,000원보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격을 올리지 마세요.
- 말소기준 원본 확인. 2007년 농협 근저당은 2018년 말소됐으므로, 현재 남은 최초 담보권인 한국스탠다드차타드은행 근저당과 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 배당관계 재검증. 배당표에 등기상 말소된 농협 근저당과 가압류가 포함돼 있습니다. 채권신고서와 배당요구 종기 내역을 확인해야 합니다.
- 주민등록등재자 확인. 이경옥의 보증금·확정일자·실제 점유 부분·임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 협의는 필요할 수 있습니다.
- 기일 결과 확인. 표시된 매각기일은 2026.06.08입니다. 매각결과, 변경기일 또는 재매각 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 관리비·점유 명도. 공용부분 관리비 체납과 인도명령·명도 비용을 관리사무소 및 현장조사를 통해 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 서류 정합성이 문제다
이 물건은 매수인 인수액 0원, 법정지상권 해당 없음, 주민등록등재자의 대항력 없음이라는 점에서 권리 인수 위험은 낮습니다. 그러나 가격은 정반대입니다. 실질취득액 278,000,000원이 최근 12개월 평균의 105.5%이고 최신 거래보다 28,000,000원 높으며, 시장 추세도 -7.9% 하락했습니다. 신건에서 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다.
여기에 배당 시뮬레이션이 등기상 이미 말소된 농협 근저당과 가압류를 포함하고 있어, 실제 배당관계는 원본 서류 대조가 필요합니다. 결론은 권리 인수는 비교적 안전하지만, 신건 가격은 보류입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 당시 최신 실거래와 점유 상태, 배당관계가 함께 확인돼야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다.