춘천지방법원 2026타경50056. 춘천시 효자동 더베네치아스위트 1층 1-5호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 현황은 호텔 내 고객 대기실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자 권옥남이 2020.03.04. 거래가액 449,400,000원에 취득했고, 2020.07.01. 고양축산업협동조합 명의의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신청채권자는 고양축산업협동조합이고 청구액은 485,876,687원입니다. 현재 최저매각가는 590,100,000원으로 감정가 843,000,000원의 70%입니다. 다만 동일 용도·동일 건물의 최근 거래자료가 제시되지 않아, 30% 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 주거용이 아닌 근린시설이고, 독립된 점포보다는 호텔 공용 성격의 대기공간으로 이용되는 현황이 확인돼 실제 사용가치와 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50056 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 효자동 651 더베네치아스위트 1층 1-5호 · 효자로 136 |
| 용도 / 이용상태 | 공부상 근린생활시설 · 현황 호텔 내 고객 대기실 등 |
| 소유자 | 권옥남 (2020.03.04. 거래가액 449,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 843,000,000원 / 590,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양축산업협동조합 / 485,876,687원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 명세서상 인수권리 및 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.01. 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 주식회사에스엠제이에이치 근저당권, 한국캐피탈·강원신용보증재단·주식회사 비에스온· 소상공인시장진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 채권최고액 65,000,000원의 근저당권은 2021.08.19. 이미 말소됐습니다.
② 이용상태 — 독립 점포보다 ‘호텔 대기공간’에 가깝다
감정평가 내용에 따르면 본건은 공부상 근린생활시설이나 현황은 호텔 내 고객 대기실 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 벽체 구분 없이 일괄하여 이용되고 있다고 기재돼 있습니다. 다만 각 호수와 면적은 도면으로 특정되고 각 호별 경계벽도 2면 이상 보존돼 있습니다.
건물은 철근콘크리트구조 15층 건물이며 본건은 1층에 있습니다. 기본적인 위생·급배수· 화재탐지·승강기·소화전·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와 현황의 용도 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로는 메리트 확정 불가
감정가 843,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 590,100,000원입니다. 할인액은 252,900,000원이지만, 동일 건물·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 주거용처럼 표준화된 거래 비교가 쉽지 않고, 현재 용도가 호텔 고객 대기실 등이라는 점도 일반 근린점포와 다른 가격 요인입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 590,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 413,070,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 289,149,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 590,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,301,000원 |
| 1. 근저당 · 고양축산업협동조합 | 600,000,000원 | 581,799,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 2021.08.19. 말소 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스엠제이에이치 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 414,659,121원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 94,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 비에스온 | 24,296,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 53,224,745원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 현재 회차의 채권자 미배당액은 1,059,381,666원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 을구 2번 근저당은 등기상 말소된 권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 효자동 팔호광장 교차로 남서측 인근이며, 근린생활시설과 주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 왕복 4차선 도로와 북동측 소로에 접합니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,142.5㎡, 공시지가는 1,430,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 중로1류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 공부상 근린시설이지만 호텔 내 고객 대기실 등으로 이용되고 있어 일반 점포와 매수층이 다를 수 있습니다. 독립 사용과 임대 가능 여부가 환금성을 좌우합니다.
- 시설. 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 독립 이용 가능성. 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이므로 각 호의 출입구·경계벽·전기·급배수·소방설비를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 호텔 운영주체와 실제 점유자, 인도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 2026.02.07. 현황조사 기준 약 7,000,000원의 체납관리비가 있다는 관리업무담당자의 진술이 있습니다. 관리사무소에서 최신 원금과 부담 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서와 도면을 대조해 매각 대상 호수·면적·공용부분 사용관계를 확인하세요.
- 공동담보. 제1층 제1-4호 등 공동담보 물건의 진행 상황과 실제 선순위 채권 잔액을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 근린시설 임대료·공실률·매매사례와 복구비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.01. 고양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 투자 난도가 낮아지는 물건은 아닙니다. 이 물건은 근린생활시설이면서 현황상 호텔 고객 대기실 등으로 이용되고, 벽체 구분 없이 일괄 사용되고 있습니다. 임대관계도 미상이고 관리비 약 7,000,000원의 체납 진술이 있습니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 감정가의 70%라는 할인율만 보고 저렴하다고 판단해서도 안 됩니다. 권리는 합격, 가격과 현황은 보류. 독립 사용 가능성과 점유·관리비·공동담보를 확인한 뒤 수익가치로 입찰가를 정해야 하는 근린시설입니다.
