전주지방법원 2025타경20860. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 401호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준권리는 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 김영실 가압류, 운강 근저당, 정재영 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 보증금 규모가 아니라 전입 순서입니다. 정재영의 임차보증금 245,000,000원은 최저매각가 150,430,000원보다 크지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 낙찰가를 초과하더라도 대항력 인수형으로 바뀌지 않으며, 권리상 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 150,430,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 사용승인 2022.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수되지 않는다
말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당입니다. 정재영의 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.15, 전입일과 점유개시일은 2022.11.29로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 등기된 임차보증금은 245,000,000원이지만 대항력은 없고 매수인 승계액은 0원입니다. 2024.07.05 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 임차권등기 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 사용 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 정재영 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.11.15 전입·점유 2022.11.29 확정 2022.11.15 배당요구 2024.07.05 | 245,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 매수인 승계 0원 |
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 2회 유찰 후 가격대는 달라졌다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 255,000,000원입니다. 감정가 307,000,000원은 이 실거래 가격대보다 높지만, 2회 유찰된 최저가 150,430,000원은 최근 12개월 평균의 62.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14층 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
실거래 최저는 230,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 권리상 인수액이 없으므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득액 150,430,000원입니다. 수치상 가격 여유는 분명하지만, 실거래 표본이 3건이고 대상 호수는 4층이므로 내부 상태·향·점유관계와 거래조건까지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,906,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 147,523,980원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사운강 | 334,603,200원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행에 배당되고, 후순위 가압류·근저당·신청채권에는 미배당이 발생합니다. 총 미배당액은 36,587,270,476원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 4층 401호입니다.
- 주위환경. 익산더샵아파트 남동측 인근으로 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 서측·남측·북측으로 폭 약 6~8미터 도로와 접하며 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 토지는 사다리형 평지의 아파트 부지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 294세대 단지로 최근 동일 면적 실거래 3건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0%이므로 매각 유동성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 임차권등기가 있어도 현재 실제 점유와 열쇠 인도 여부는 별도 문제입니다. 현황조사와 현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기 120,000,000원의 관계, 공동담보 해제 범위를 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 처리와 행정상 제한 여부를 관계기관 및 원문 서류로 확인하세요.
- 매수인 인수 구분. 보증금 245,000,000원이 최저가보다 크다는 이유만으로 인수형 사건으로 판단하면 안 됩니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 인수액은 0원입니다.
- 입찰가 산정. 최근 12개월 평균 240,000,000원과 최신 거래 255,000,000원을 참고하되, 대상 호수의 4층 조건과 내부 상태를 반영하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 2.45억”보다 중요한 것은 전입 순서다
이 사건은 보증금 245,000,000원이라는 숫자만 보면 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 것처럼 보입니다. 그러나 정재영의 전입일 2022.11.29는 우리은행 근저당 설정일 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 임차권등기 역시 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
권리상 실질취득액은 최저가와 동일한 150,430,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 62.7%로, 2회 유찰 이후 가격 여유가 형성된 상태입니다. 다만 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기의 해석, 실제 점유와 내부 상태를 확인하지 않은 채 숫자만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 실거래보다 낮음, 서류 원문과 현장 확인은 필수입니다.
