2회 유찰로 최근 시세의 63.5% — 대항력 임차인 없어 인수 0원인 송학크레지움캐슬 601호

전주지방법원 2025타경20865. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 6층 601호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 18일 설정된 우리은행 근저당입니다. 임차인 이원교 씨는 2022년 11월 14일 전입했고 확정일자는 2022년 11월 16일로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없으며, 2024년 10월 15일 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

보증금은 247,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 늦어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않으므로, 실질취득액은 최저가 152,390,000원과 동일합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 모두 소멸

기준권리는 2022년 10월 18일 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 도형레미콘 근저당, 김영실 씨의 가압류, 이원교 씨의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 같은 날 우리은행 근저당의 채권최고액을 120,000,000원으로 변경하고 공동담보를 해제한 내역도 기재돼 있으므로, 입찰 전 을구 1번과 1-1번의 연결 관계를 등기 원문에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 이원교 씨 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 별도로 중복된 구조가 아닙니다. 임대차계약일은 2020년 6월 10일이지만, 대항력의 핵심인 전입과 점유개시는 각각 2022년 11월 14일과 2022년 11월 12일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 247,500,000원이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 63.5%

송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월과 7월에 총 3건입니다. 최근 12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원, 최저 거래는 230,000,000원입니다. 현재 실질취득액 152,390,000원은 최근 12개월 평균의 63.5%입니다.

감정가 311,000,000원은 최근 실거래 범위보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 152,390,000원까지 내려와 있습니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 권리가 없기 때문에 최저가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되지 않고, 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다. 다만 실거래 표본은 3건이므로 내부 상태·향·조망과 체납 비용을 반영한 개별 가격 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,390,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 2,933,460원을 제외한 149,456,540원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다. 채권액은 공동담보 근저당을 포함해 산정돼 부족액이 36,346,545,036원으로 크게 나타나지만, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 채권은 늘지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 없어 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 6층으로, 도시가스난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측 대로와 서측·북측·남측 소로에 접하며 주 출입은 동측에서 이뤄집니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 84.95㎡ 실거래가 2026년 6~7월에 3건 확인되며, 거래가는 230,000,000원부터 255,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부와 열쇠 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 대조. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 임대주택 등록의 말소·종료 상태를 관할기관과 원본 문서로 확인하세요.
• 근저당 변경등기. 우리은행 근저당 35,280,000,000원과 같은 날의 120,000,000원 변경·공동담보 해제 내역을 등기 원문에서 연결해 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정가는 311,000,000원이지만 현재 최저가는 152,390,000원입니다. 수리비와 내부 마감 상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부와 도시가스·전기·수도 체납 내역을 관리사무소와 공급기관에서 확인하세요.
• 시세 표본 점검. 최근 실거래는 3건이므로 6층의 향·조망·내부 상태를 비교해 개별 호수 가격을 조정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리상 인수 0원, 승부처는 점유와 현장 상태

이 물건의 핵심은 보증금 247,500,000원이라는 숫자 자체가 아니라 그 임차인이 말소기준권리보다 늦게 전입했다는 점입니다. 이원교 씨는 실제 임차인 1명이지만 대항력이 없고 임차권등기도 후순위이므로, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 동일한 152,390,000원입니다.

최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 240,000,000원이고 현재 실질취득액은 그 63.5%입니다. 권리와 가격 조건만 보면 경쟁력이 있습니다. 다만 민간임대주택등기, 우리은행 공동담보 근저당의 변경 내역, 임차권자의 현재 점유와 명도 상태는 반드시 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 여유 — 최종 판단은 점유·명도와 내부 상태 확인에 달려 있습니다.