전주지방법원 2025타경20869. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 801호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가는 313,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 153,370,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 주의성의 보증금은 247,500,000원으로 최저가보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.11.08.로 말소기준권리인 2022.10.18.보다 늦기 때문입니다. 임차권등기도 2024.10.11.에 이뤄져 매각으로 소멸하므로, 미배당 보증금이 생기더라도 낙찰자가 이를 승계하지 않습니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 153,370,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 8층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 정보 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 김영실의 가압류, 주의성의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 민간임대주택등기가 존재하지만, 매각물건명세서에 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 인수 0원
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주의성 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 247,500,000원 | 없음 전입 2022.11.08. | 후순위 확정일자 2022.12.13. | 없음 | 0원 |
주의성은 임대차계약일자 2021.02.17., 주민등록일자와 점유개시일자 2022.11.08., 확정일자 2022.12.13.이며, 2024.10.11. 임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 그러나 대항력 발생의 기준이 되는 전입·점유 시점이 우리은행 근저당권보다 늦어 선순위 대항력이 없습니다. 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 미배당액은 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 86,630,000원 낮다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원입니다. 현재 실질취득액 153,370,000원은 최근 평균의 63.9%, 최신 거래의 약 60.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
현재 최저가는 최근 평균보다 86,630,000원, 최신 거래보다 101,630,000원 낮습니다. 실거래 최저가 230,000,000원과 비교해도 76,630,000원 낮아 수치상 가격 여유가 큽니다. 다만 최근 표본이 3건뿐이므로 내부 상태, 방향, 점유와 명도비용을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,947,180원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 150,422,820원 | 35,129,577,180원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 | 875,191,256원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 | 247,500,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
예상배당 산정상 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 가압류권자와 신청채권자에게는 배당이 없고, 채권자 전체 미배당액은 36,252,268,436원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 36,252,268,436원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 36,297,635,282원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 75,151,300원 | 73,398,577원 | 36,329,292,679원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인의 인수액은 어느 회차에서도 0원으로 유지됩니다. 보증금이 최저가보다 큰 사건이라도 대항력이 없기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 8층입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주위에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 단지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측 폭 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 거래는 230,000,000원부터 255,000,000원까지 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경 원문 확인. 최초 35,280,000,000원과 변경 120,000,000원 기재가 함께 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 임차권등기와 실제 점유 확인. 법률상 인수는 없지만 현재 점유 여부에 따라 인도명령·명도 일정과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 관련 등기 말소와 행정 처리 절차를 확인하세요.
- 최근 거래의 개별 조건 확인. 비교 표본이 3건이므로 층·향·내부 상태·거래 조건을 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 예상 외 비용을 관리주체와 원문 서류에서 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.20.이므로 입찰 또는 후속 절차 전 사건 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격은 최근 평균의 63.9%
이 사건의 핵심은 보증금 247,500,000원이라는 큰 숫자에 겁먹지 않고 말소기준권리와 전입일의 선후를 정확히 보는 것입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 따라서 실질취득액은 최저가 그대로 153,370,000원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 63.9%, 최신 거래 255,000,000원의 약 60.1%로 내려와 있습니다. 권리 인수 없이 이 할인율을 적용받는다는 점은 분명한 장점입니다. 다만 근저당권 변경 기재와 예상배당 산정 기준의 차이, 임차권등기자의 실제 점유, 민간임대주택등기 처리 여부는 원문 확인이 필요합니다. 결론은 “권리상 인수 0원·가격 여유 충분, 서류 대조 후 접근할 A등급 후보”입니다.