대구지방법원 2025타경512. 경주시 사정동 서라벌네거리 남서측 약 120m 지점의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류됐지만, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 370㎡의 대지이고, 건물은 1973.08.23. 사용승인된 시멘트블럭조 강판기와지붕 단층으로 최근 내·외부 수리 후 현상은 양호한 것으로 조사됐습니다.
권리구조의 기준점은 소유자 서상길이 소유권을 취득한 날과 같은 2022.08.30. 안강신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 325,000,000원이며, 공동담보에는 사정동 61-2 토지와 61-5 토지의 서상길 지분이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 이용길 근저당 50,000,000원, 최홍규 근저당 15,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경512 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 사정동 61-2 · 경상북도 경주시 태종로 706-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 대 370㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 709,700원/㎡ |
| 건물 | 시멘트블럭조 강판기와지붕 단층 · 사용승인 1973.08.23. |
| 소유자 | 서상길 (단독소유 · 2022.08.30. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 382,255,850원 / 267,579,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안강신용협동조합 / 254,439,899원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 목록2 각 건물 옥상의 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 기준권리 이후는 소멸
등기에는 말소기준보다 앞선 근저당·가압류·가등기·전세권 이력이 다수 나타나지만, 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 1992년 남부새마을금고 근저당 2건은 2012.11.12., 2012년 신경주새마을금고 근저당은 2016.07.15., 2014년 안춘자 근저당은 2016.07.15., 2016년 경주축산업협동조합 근저당은 2022.08.30. 말소됐습니다.
2015년 설정된 권영필 지분 이전청구권가등기 2건도 각각 2015.11.24.와 2016.07.15. 말소됐습니다. 박임순의 전세금 35,000,000원 전세권 역시 2019.06.10. 해지로 말소돼 현재 존속하는 인수권리로 보기는 어렵습니다. 따라서 등기 흐름상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최광현 | 목록 1, 2번 | 10,000,000원 / 500,000원 | 2025.05.07. | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 강동화 | 목록 1, 2번 | 25,000,000원 / 해당 없음 | 2025.04.16. | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2022.08.30.보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 382,255,850원의 70%인 267,579,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 267,579,000원입니다.
하지만 동일 지역·동일 유형 실거래 비교자료가 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰과 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 단독주택이고 차량 출입이 불가능한 기존주택지 물건이므로, 일반적인 연립·다세대 거래가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 267,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,546,106원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 남부새마을금고 | 미상 | 0원 | 2012.11.12. 말소 |
| 을구 2번 근저당 · 남부새마을금고 | 미상 | 0원 | 2012.11.12. 말소 |
| 갑구 2번 가압류 · 경주용황신용협동조합 | 7,535,225원 | 7,535,225원 | 2001.02.12. 말소 |
| 을구 4번 근저당 · 안춘자 | 30,000,000원 | 30,000,000원 | 2012.11.30. 말소 |
| 을구 6번 근저당 · 신경주새마을금고 | 71,500,000원 | 71,500,000원 | 2016.07.15. 말소 |
| 을구 7번 근저당 · 이팔수 | 18,000,000원 | 18,000,000원 | 2014.04.09. 말소 |
| 갑구 6번 가압류 · 경주농업협동조합 | 56,725,174원 | 56,725,174원 | 2014.04.09. 말소 |
| 갑구 6번 가압류 · 경주농업협동조합 | 21,983,563원 | 21,983,563원 | 2014.04.09. 말소 |
| 을구 8번 근저당 · 안춘자 | 80,000,000원 | 57,288,932원 | 2016.07.15. 말소 · 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당 · 경주축산업협동조합 | 132,000,000원 | 0원 | 2022.08.30. 말소 |
| 을구 13번 전세권 · 박임순 | 35,000,000원 | 0원 | 2019.06.10. 말소 |
| 을구 16번 근저당 · 안강신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 | 말소기준권리 |
| 을구 17번 근저당 · 이용길 | 50,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 을구 18번 근저당 · 최홍규 | 15,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 842,743,962원, 예상배당은 263,032,894원, 미배당은 579,711,068원입니다. 다만 시뮬레이션의 일부 배당 항목은 등기상 이미 말소된 권리와 겹치므로 실제 배당순위와 금액은 배당요구 종기, 채권신고 및 최신 등기 원본을 기준으로 다시 확인해야 합니다. 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 현황·입지 — 차량 진입과 매각 범위가 핵심
- 위치. 서라벌네거리 남서측 약 120m 지점, 간선도로 후면의 기존주택지대입니다.
- 교통. 감정평가서에는 차량 출입이 불가능하다고 기재돼 있습니다. 간선도로와 가까워 대중교통 사정은 양호합니다.
- 진입 조건. 토지 정보에는 세로한면(가)으로 기재돼 있으나 감정평가 현황은 차량 출입 불가입니다. 실제 통행로의 폭·경계·차량 진입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 1973.08.23.이며 최근 내·외부 수리로 현상은 양호한 상태로 조사됐습니다. 잠금장치와 점유자 부재로 외부에서 개략 조사한 결과입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역, 고도지구 10m 이하, 특화경관지구입니다.
- 보호·규제. 가축사육제한구역, 경주공업고등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 포함·제외 및 멸실 확인
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 과거 근저당·가압류·가등기·전세권의 말소 상태와 2022.08.30. 말소기준권리를 최신 등기 원본으로 대조하세요.
- 배당표 재검증. 배당 시뮬레이션에는 말소된 역사적 권리가 포함돼 있으므로 실제 채권신고와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 실제 임차인 2명의 확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 차량 접근성. 차량 출입 불가가 주거 편의와 환금성에 미칠 영향을 현장에서 직접 점검하세요.
- 멸실·현존 면적. 멸실 반영된 95.04㎡, 8.1㎡, 3.6㎡ 부분과 공부상 42.93㎡ 지붕 구조를 대조하세요.
- 포함·제외 시설. 태양광발전설비와 제시외 건물은 포함되고, 이전 가능한 놀이시설 등은 제외됩니다.
- 문화재·고도 규제. 역사문화환경보존지역, 고도지구, 특화경관지구의 증·개축 제한을 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택과 대지 거래를 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2022.08.30. 안강신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 실질취득액은 현재 최저가 267,579,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원이 곧 안전한 투자나 저렴한 가격을 뜻하지는 않습니다. 실거래 자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 차량 출입 불가, 1973.08.23. 사용승인 건물, 멸실 반영 부분, 포함·제외 시설, 역사문화환경보존지역과 고도지구가 함께 존재합니다. 배당 시뮬레이션도 등기상 말소 이력과 충돌하는 항목이 있어 원본 검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장·배당 원본 확인은 필수입니다.