전주지방법원 2025타경20895. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 1702호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 27층 건물 중 17층이고, 단지는 2022년 9월 준공된 294세대 규모입니다. 등기부상 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권이 말소기준권리로 설정됐습니다. 그 뒤 이광주의 근저당권, 노이서의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
핵심은 보증금 249,500,000원의 임차인입니다. 노이서의 점유개시일은 2022년 10월 25일, 전입일과 확정일자는 2022년 10월 31일로, 말소기준인 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 아니며, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제17층 제1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.95㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 27층 중 17층 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않는다
말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 2023년 12월 15일 이광주의 근저당권, 2024년 10월 8일 노이서의 주택임차권, 2025년 5월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자·배당요구 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노이서 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 점유개시 2022.10.25 전입 2022.10.31 | 확정일자 2022.10.31 배당요구 2024.10.08 | 249,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 시세 비교 — 높은 감정가, 두 번 유찰 뒤 생긴 할인
같은 단지 ‘송학크레지움캐슬’ 전용 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 거래가격은 230,000,000원부터 255,000,000원까지이며 평균은 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
감정가 313,000,000원은 최근 실거래 범위인 230,000,000원~255,000,000원보다 높았습니다. 신건 감정가에는 가격 메리트가 부족했지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 153,370,000원으로 내려왔습니다. 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득도 같은 금액이며, 최근 12개월 평균의 63.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,947,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 150,422,820원 |
| 2. 근저당 · 이광주 | 38,760,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,947,180원을 제외한 150,422,820원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 및 우리은행 근저당권 변경등기의 확정 범위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 장신사거리 남측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 17층이며, 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 동측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류와 관계된 토지이용계획이 확인됩니다.
- 환금성. 2022년 준공된 294세대 아파트로 최근 동일 면적 거래가 확인되지만, 최근 12개월 표본은 3건이므로 개별 호수 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경 확인. 우리은행 근저당권의 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기 120,000,000원·공동담보 해제의 적용 범위를 등기 원문과 채권계산서로 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 노이서는 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 현재 점유 여부와 명도에 필요한 절차·비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만, 민간임대주택등기의 매각 후 처리 내용을 원문에서 재확인하세요.
- 응찰가 상한 설정. 최근 동일 면적 거래는 230,000,000원·235,000,000원·255,000,000원입니다. 최저가가 아니라 최종 낙찰가를 기준으로 가격 메리트를 판단하세요.
- 17층 상태 확인. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물은 없지만, 내부 마감·향·조망·누수·수리 필요 여부는 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용료 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 여부를 법원 원문으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 함께 받쳐주는 현재 회차
이 사건은 보증금 249,500,000원의 임차인이 있어 처음에는 복잡해 보이지만, 날짜를 맞춰 보면 결론은 단순합니다. 말소기준은 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권이고, 노이서의 전입과 확정일자는 2022년 10월 31일입니다. 따라서 대항력은 없고 후순위 임차권도 매각으로 소멸해, 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
가격도 감정가 할인율만으로 평가할 사건은 아닙니다. 감정가 313,000,000원은 최근 거래보다 높았지만, 두 차례 유찰된 최저가 153,370,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 63.9%입니다. 즉 현재 회차의 가격 메리트는 실제 거래와 비교해도 확인됩니다. 다만 최종 낙찰가는 경쟁에 따라 높아질 수 있고, 우리은행 근저당권 변경등기의 범위와 현재 점유 상태는 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 권리는 합격, 현재 최저가는 매력적, 최종 승부는 낙찰가와 현장 확인입니다.
