대구지방법원 2025타경544. 경주시 안강읍 양월리 1267-4의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 주택입니다. 현재 소유자는 손영익이고, 2022.03.03 소유권을 이전받은 날 같은 날짜에 안강새마을금고 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.10.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 80,660,000원으로 감정가 235,161,840원의 34.3% 수준입니다. 하지만 동일 유형의 최근 실거래 비교 자료가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 목록1 일부 현황 ‘도로’, 목록2 일부 벽체 파손이 기재돼 있어, 유찰 폭만 보고 접근하기보다 물적 현황을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경544 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 양월리 1267-4 · 경상북도 경주시 안강읍 비화중로2길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 손영익 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 235,161,840원 / 80,660,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% |
| 신청채권액 | 100,590,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.03 근저당
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.03.03 설정된 안강새마을금고 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.10.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 흐름 — 싸다고 단정할 근거는 아직 부족하다
현재 회차는 3회 유찰 뒤 80,660,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 56,462,000원, 5회 유찰 시 39,523,400원으로 제시돼 있습니다. 가격은 큰 폭으로 내려가지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 80,660,000원 | 78,808,120원 | 41,191,880원 |
| 4회 유찰 시 | 56,462,000원 | 55,045,684원 | 64,954,316원 |
| 5회 유찰 시 | 39,523,400원 | 38,411,979원 | 81,588,021원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,851,880원 |
| 1. 근저당 · 안강새마을금고 | 120,000,000원 | 78,808,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 안강새마을금고 근저당 채권최고액 120,000,000원 중 78,808,120원이 배당되고 41,191,880원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안강시장 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용중입니다.
- 건물 구조. 시멘트 부록 및 목조기와 지붕 단층 건물이며 외벽은 블럭 등, 내벽은 벽지 등, 바닥은 장판지 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 돼 있습니다.
- 토지. 면적 338.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 부정형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 316,600원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘대, 일부 도로’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조와 각 목록의 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 일부 도로. 목록1 토지 일부가 현황 ‘도로’로 기재돼 있으므로 실제 면적·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 벽체 파손. 목록2 일부 벽체 파손이 기재돼 있으므로 현황과 보수 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유·임대관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 거래 가능한 가격과 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정 및 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황과 가격 검증은 보수적으로”
이 물건의 말소기준은 2022.03.03 안강새마을금고 근저당이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐으며, 일괄매각·토지 일부 현황 도로·건물 일부 벽체 파손·임대관계 미상이 함께 확인됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거도 없어 지금 단계에서 ‘시세보다 싸다’는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리보다 현황, 할인율보다 실제 가치 검증이 먼저인 물건입니다.
